ローコスト注文住宅の適切な予算と、安全圏ローンの考え方|年収300万円

住宅ローンの目安は年収かける6、って聞いたことありますか。年収500万円なら、住宅ローンはだいたい3000万円、ということになります。

簡単な計算式なのでだいたいの目安がわかっていいですね!

ただ、もう家づくりの計画をスタートさせているのなら、はっきり言ってこの計算では甘い、危険です!

たぶん、あなたの予算計画は9割くらいの確率で頓挫します。安全圏での住宅ローン設定をみていきましょう。

家づくりの大事なお知らせ

資料請求できるのは「施主になる前」だけ

これから家づくりの話をする前に、少しだけお話ししておきます。

かめ
かめ

家づくりは情報戦。知っていると知らないとで、数百万円も損するなんてことがあるのが住宅購入の怖いところ。

詳細はページの最後にまとめましたが、読むのが面倒な方に「資料請求」のサイトだけお伝えしておきます。面倒なら、今しかできない「資料集め」だけでもやっておきましょう。

ぶちくま
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一括で資料請求できる上に、無料で「間取り」「土地」「資金」のプラン作成までしてくれるタウンライフがおすすめです!

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もし、家作りがなかなか進まない、と感じたら、家族が乗り気じゃない、と思ったら、まずは自分が行動すること。今日の宿題は、一歩だけでも前に進んでみること。

では、本編に戻ります。

お邪魔しました。

住宅ローンの安全圏についての考え方

住宅ローンを安全圏で考えることは、結構難しいのです。

  • 住宅ローンにもいろいろ種類があるので、選び方によって100万円単位で支払い金額が変わること。
  • 変動金利の場合、金利の変化についても考えないといけないこと。
  • 年収がが増える割合についても、あまり期待しないで計算しないといけない。
  • 生活スタイルも変化があること

逆に言えば、安全圏として絶対条件をしっかりクリアすれば最初の予算を決めることができます。

  • 住宅ローンは必ず全期間固定金利で計算する
  • 年収の上げ幅は期待しないで予算を組む
  • 生活にも少し余裕がないといずれ頓挫する
  • ライフイベントは必ず考慮する
  • 借入可能額は考慮せず、あくまでも「確実な返済可能額」と照らし合わせる

これらのポイントについてしっかり押さえておけば、新築の予算で失敗することはありません。

ぶちくま
ぶちくま

住宅会社に相談する前に、自分たちでしっかりと予算を決めることが大事だよ

返済負担率で考えれば20%が目安

様々な住宅ローンサイトでもみますが、私も返済負担率で考えるなら、20%が目安かと思います。

返済負担率とは?
年収に対して住宅ローンの返済がいくら占めているかを表した割合
「年間返済額÷額面年収×100」で求めることができる。

年収300万円なら月々5万円の返済額に抑える

この計算式で言いますと、年収300万円なら、1年の返済額は30万円に抑えたほうがいいよ、ということになります。

月々になおすと、返済額は5万円となります。35年の固定金利で借りた場合は、住宅ローンは1600万円ほどが目安となります。

住宅ローンシミュレーション|楽天銀行

借りることができる額は意外と多い

1600万円の予算となると、現実味がわく一方で

ぶちくま
ぶちくま

えっ、本当にそれで家が建つの?

と心配になる気持ちもあるかと思います。私自身、「みんなローンは3,000万円くらい借りているから、頭金も考えるともっとお金がないとダメだ」と思っていました。

しかし、いざ家づくりを始めてみると、住宅会社の営業担当さんや銀行員はこぞって、「いえいえ、なんだったらもっといい家建てられますよ」と言ってくれます。

ぶちくま
ぶちくま

もしかして、自分ってお金持ち?

なんて勘違いすることもありました。

でも実際には違います。意外と、借りられるお金って多いんです。

フラット35の返済負担率を参考にしよう

ここでも年間負担率を使います。フラット35では基準がしっかりとしているので参考にしやすいです。

年収から借入可能額を計算|フラット35

ちなみに、他に借入(車のローンなど)があっても、借入を含めた返済可能額がでるので便利ですよ!

フラット35の返済負担率表
年収400万円未満400万円以上
基準30%以下35%以下

借入可能限界額は2,500万円

ちなみに、先ほどのフラット35の借入可能額限界が約2,500万円になります。先ほどの1,600万円に比べるとなんだか立派な家が建ちそうな気がします。月々75,000の返済額なら、なんとかやりくりすればいけそうな気もしますよね。

でもでもでも。

年収300万円の手取りって、だいたい年額約231万円ですよね。月給だとボーナス抜かせば25万円、手取りになると20万円。
毎月75,000円は一人暮らしの賃貸であればいいとしても、これから様々なライフイベンが待ち受けているご家族には、ちょっと不確定な数値だと思いませんか。

2人以上の家族で平均支出はどんな感じ

消費支出だけをみると、共働きだと少し支出が多くなるとしても30万円程度の支出があります。

しろくまさん
しろくまさん

いやぁ、うちはそんなにお金使わないよ

というご家庭ほど、将来の支出については注意が必要です。

子育てなどの教育支出が年々大きくなっていくことは想像しやすいですが、保険などの固定支出も年々大きくなりますし、必要な積立だって増えます。

 世帯主(夫)のみ夫婦共働き世帯
実収入499,789円620,935円
消費支出293,185円331,603円
非消費支出100,671円114,412円
黒字105,933円174,921円

世帯の人数、共働き世帯かによって家計の状況はどう違う?

給料が増えることも想定したいところですが、後述しますが増えた分の給料は、増える支出にあてるものだと思ってもらった方がいいと思います。

金利は全期間固定金利で予算編成しよう!

金利は全期間固定金利を想定して1.5%で設定

金利に関しては、計算の段階では「全期間固定金利=35年の長期固定金利」で計算しましょう。

変動金利の場合、2018年現在は本当に安い。安すぎます。
安すぎるので、将来的に金利が上がった時に「かなり」痛い目にあいます。
なので、検討段階ではまずは「全期間固定金利」で計算しましょう。

いつローンを決めたらいいの?

具体的に住宅ローンの内容を検討する段階になって、自分の支払い方はどうしたらいいのか必ず複数の銀行で住宅ローンを比較して考えていきましょう。

ポイントサイトのおすすめ記事

ポイントサイトを使う時にどこがいいか、という情報をまとめているページがあります。

2021年にお勧めしたいポイントサイトランキング「独断です」
おすすめのポイントサイトを紹介するページは腐るほどあるので、どうせ腐るなら独断と偏見に満ちた個人の感情を丸出しにしたランキングを作ろうと思ったので、気軽に読んでいただければ幸いです。

ポイントサイトの記事一覧

住宅会社が変動金利で支払額を計算してきたら

月々の支払いを「変動金利」で計算してくる住宅会社の営業がいたら注意が必要です。
少しでも支払額を安く見せるための、営業テクニックです。
ただ、35年なり、住宅ローンを支払うのはあなたですし、
金利が上がった時に負担するのもあなたです。

年収別の安全圏の住宅ローン

ここからは年収300万円を基本としながら、その周辺年収の方はどう考えたらいいのか比較しながら確認していきましょう。

借入可能額との比較

借入可能額は総収入に対して35%〜40%程度が「その人が限界まで借りられるとされる住宅ローンの金額」です。

まずは、借入可能額と安全圏の住宅ローン額を比較するために、年収に対して、何%までも許容負担率とするかみてみましょう。

税込年収

20%

25%

35%

¥‎ 3000000¥‎ 21,000,000¥‎ 26,250,000¥‎ 36,750,000
¥‎ 4000000¥‎ 28,000,000¥‎ 35,000,000¥‎ 49,000,000
¥‎ 5000000¥‎ 35,000,000¥‎ 43,750,000¥‎ 61,250,000
¥‎ 6000000¥‎ 42,000,000¥‎ 52,500,000¥‎ 73,500,000
¥‎ 7000000¥‎ 49,000,000¥‎ 61,250,000¥‎ 85,750,000

当然、許容負担率を増やすことで、ローンを借りられる金額は上がってきます。

全期間固定金利と変動金利を比較してみる

ぶちくま
ぶちくま

変動金利の方が安くていいじゃないか!

わたしもそう思って、変動金利で住宅ローンを借りました。結果として、35年間不安と戦う人生となりました。もちろん、変動金利を選ぶべき人もいますがそれは別の記事で。

注文住宅、に限らないのですが、住宅購入の予算を決める際には、必ず全期間固定金利で計算してほしいとわたしは思います。

金利が上昇した場合のリスクはかなり大きいからです。住宅ローンを借りる際にはかならずシミュレーションしてもらいたいのですが、今回はまずは予算を決めるための住宅ローンなので簡単な比較をしてみます。

手取り年収300万円で許容負担率は20%35年返済の場合

金 利0.5%の場合
(現在の変動金利)
1%(10年固定金利)1.5%の場合
(全期間固定金利想定)
2%の場合
(金利が上がる想定)
借入可能額¥‎ 19,261,485¥‎ 17,712,551¥‎ 16,330,026¥‎ 15,093,757
毎月返済額¥‎ 50,000¥‎ 50,000¥‎ 50,000¥‎ 50,000
年間返済額¥‎ 600,000¥‎ 600,000¥‎ 600,000¥‎ 600,000
返済総額¥‎ 21,000,000¥‎ 21,000,000¥‎ 21,000,000¥‎ 21,000,000

当然、返済総額は一緒になるんですが、借りられる額はがくっとかわりますね。ガクだけにね。

金利は0.5%も違うと、150万円近く差が出てきます。上にも書いた通り、住宅会社は自分たちの商品が少しでも安く見えるように、変動金利での月々返済額、さらにはボーナス支払いまでいれて安くみせようとします。(別に悪いことではない)

変動金利と固定金利だと、だいたい1%くらい違うので予算は300万円も変わってきてしまいます。予算に関しては多ければ多いほどいい、というものではないですよね。単純に、自分たちの負担が増えるだけですから。

年収300万円の場合は、1,700万円が安全圏となりそうです。毎月返済額は5万円は実際の賃貸との比較もしやすいですし、場合によっては「アパートより安い」と言えそうですね。

給料が上がることは想定しない

安全圏を考える上で大事なのは、給料の上昇率は考慮しないことです。
これは、私の考えというのが大きいのですが、そもそも今の環境で20年以上働き続けられる可能性はかなり低いと思います。

AIの台頭で大きく仕事の内容は変わる

とくに、わたしのような、それほど高くない給料で、誰でもできるような仕事をしている方は、仕事がなくなる可能性を検討してみてください。(一応、医療職なんですけどね)

大体の仕事がなくなるという予測が出ています。

オックスフォード大学が認定 あと10年で「消える職業」「なくなる仕事」

現在の給料を維持することも大変な方が、多く出てくると思います。

ただ、あくまでも「20年後」なので、今のお仕事を一生懸命されていれば、確実に給料は増えていくはずです。

同時に、子供がうまれるなどのライフイベントが発生すれば、上がった分の給料やボーナスなどで対応しましょう。

住宅ローン設定では給料上昇は検討しない。これ、基本です。

住宅ローン1600万円で家を建てられるか

もちろん、家は建てられます。

土地の吟味は必要かと思いますが、予算で1600万円はある種、妥当です。ただ、住宅会社は厳選する必要が出てきます。大変ではありますが、給料をあげるよりはずっとラクです。

安全圏からどれくらいはみ出すかは価値観と相談

あくまでも安全圏が1600万円なので、もう少し年収にゆとりがあったり、趣味が「いえづくり」になれば、予算を多めに投入するのもありだと思います。

表も載せますが、400万円になれば、2,177万円まで安全圏が上がります。給料が上がることは想定しない、としましたが、20代前半と、30代では給料が変わってきます。

安全圏を脱するリスクと天秤にかけて予算を設定しましょう。

年収が変わると安全圏が増える

年収300万円350万円400万円
借入可能額¥‎ 16,330,026¥‎ 19,051,697¥‎ 21,773,368
毎月返済額¥‎ 50,000¥‎ 58,333¥‎ 66,666
年間返済額¥‎ 600,000¥‎ 700,000¥‎ 800,000
返済総額¥‎ 21,000,000¥‎ 24,500,000¥‎ 28,000,000

1600万円で建てられるオススメの住宅会社

1,600万円は、予算としては妥当と申し上げました。むしろ、この辺りをターゲットとした住宅会社が多くなってきました。

ぶちくま
ぶちくま

大変ありがたい話です!

全国区ならアイフルホームとタマホーム

個人的にはアイフルホームがお勧めですね。ただ、条件によりますが1,600万円だとオプションはあまりつけられないかもしれません。

ローコストが強い新潟なら選択肢が広め

新潟に生まれてよかったと思うのは、コスト意識の高いハウスメーカーや工務店の実力が高いことですね。イシカワのおかげかと思います。

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予算越え覚悟でデザインを取りに行くなら工務店は要チェック!

これも個人的な意見として聞いてもらいたいのですが、モリタ装芸「デジも?」がオススメですね。
理由としては、デザイン重視では珍しく、定額のROMOという商品展開があるからです。ROMOなら、32坪と狭めではありますが、1400万円が提示されています。

ぶちくま
ぶちくま

1,400万円の家でも、「デジも?」で有名なモリタ装芸で建てられるなら羨ましいです!

パパまるハウス

まとめ:住宅ローンの安全圏を守って安心の家づくりを!

最後までお読みいただき、ありがとうございました。最後に簡単にページないの情報をまとめておこうかと思います。

計算のおさらい

諸経費は固定費として住宅予算の15%くらいはかかるものだとします。税込年収から住宅負担に回せる金額は20%が安全だと思ってください。

これを35年で、1.5%(全期間固定金利)の元利金等返済で支払うのが住宅ローンの安全圏の目安となります。

実際の式としては、年収300万円を例にします。

年収300万円×20%(0.2)×35年=2,100万円
ただ、この2,100万円は、住宅ローンの総支払額、つまり金利も含めたお金です。
実際に家づくりに回せるお金は、1,633万円になります。(利息は467万円ですね)

実際にいろいろ数字をいれてみると想像しやすいですよ!

住宅ローンシミュレーション|楽天銀行

諸経費分は現金で貯める

必要な貯金に関しては、諸経費プラスアルファを目標としてください。参考ながら、ぶちくまの諸経費はざっくり500万円くらいかかっています。

ローコストで住宅を建築しても、諸経費はあまり割り引かれないので、仮に1,600万円を予算としても300万円の諸経費は見積もっておいた方がいいです。

お金(住宅ローン、予算)
家づくり、失敗したくないなら
ぶちくま
ぶちくま

他の住宅会社で見積もりしてもらったら、今のところより300万円くらい安くなった。。。

何も知らずに家を建てると実際に数百万円も損する、なんてことはザラにあります。

家づくりは誰にとっても初めてのことで、何も知らないところからスタートするのが当たり前。だから、「値引きできるか」どうかも知らなければ「適正価格かどうか」もわからない。

家が安くなる、という感覚が、我々には薄いのです。

少しでも損をしないためにできることはいくつかあります。そのひとつは「相見積もり」。他の住宅会社を価格競争に巻き込むこと。これだけで、適正価格で家を建てることに近づけます。

かめ
かめ

でも、相見積もりって住宅会社はタダ働きになるかもしれないので嫌がるし、断るのも大変だし、そもそも家づくりって価格だけで選べるものでもないよね。

このページを最後まで読んでいただいたあなたに、数分で、簡単に、誰にでもできる方法で、相見積もりくらい効果のある情報収集の方法についてお伝えしたいと思います。

3分でできる、今すぐ行動したい家づくりの極意

家づくりで損をするのは、住宅会社は値引きを前提にして家の値段を設定しているから。

しかし、値引きをしなければそのまま住宅会社は利益が増えるので「値引き用に高く設定したままの住宅が売れてしまうケースがある」というのが問題です。

ぶちくま
ぶちくま

全ての住宅会社が悪意のある値上げをしている訳ではないけど、どの会社も「施工不良などのもしも」の時に値下げできるように余裕を持った価格設定はしています。

もちろん、値下げ交渉で値段が下がる場合もあれば、下がらない場合もあります。何も言わずにトラブルがなければオプションをおまけしたりなどで顧客に還元してくれることもあります。

かめ
かめ

でも、会社も少しでも利益を上げたいから、「何も言ってこない客」や「何も知らなそうな客」からは、還元せずになるべくお金を使わせようとするところもあったりします。

とはいえ、いざ自分が客になってみると、一生懸命やってくれるスタッフに「値下げして」とは、なかなか言えません。

だからこそ、契約前までに、自分たちが「適正価格で購入するために勉強している」ということを相手に察してもらい、競合会社と値下げ競争をしてもらって、納得した上で契約するのが大事、ということになります。

値下げのために必要な3つのこと

まず、値下げのために必要な3つのことだけ覚えておいてください。

  1. 一括資料請求で「競合がいる」ことを悟らせる
  2. 勉強の成果は「家づくりノート」にまとめる
  3. 住宅ローン」の相談は住宅会社にはしない

これだけで大丈夫です。

資料請求は簡単に競合会社を作れる便利ツール

まず、資料請求について。

モデルハウスをめぐって資料を集めてもいいのですが、1回の訪問で回れる数も時間も限られていて、価格の勉強もしていないとミスマッチで時間ばかり無駄にしてしまいます。

さらに、住宅会社の営業も「どの会社を回ってきたか」が把握しやすく、自分のホームグラウンドで営業トークが設定できます。つまり、水を得た魚。

ぶちくま
ぶちくま

そもそも、家づくりで何も知らずにモデルハウス回っちゃう人は、カモがネギ背負ってやってきたようなもので、営業からしたらボーナスチャンス。

競合他社となる「隣のモデルハウス」の価格もわかっているので、最初から設定した仮初の値下げ設定で、自分たちのペースで営業ができる訳です。

一方の住宅資料請求。侮るなかれ。

住宅資料請求の場合、資料請求を利用している時点で、競合他社が複数いることが住宅会社にはわかります。多数の競合がいる中で、顧客から興味を持って選んでもらうには価格で負けることは避けたい。

ただ、まだ顧客になるかどうかもわからない相手なので、無理に引き込むこと労力を使うことも避けたい。そのため、施主はビルダーにプレッシャーをかけつつも、自分のペースで家づくりをスタートすることができるのです。

勉強の成果は「家づくりノート」で証明する

実際に勉強するのは面倒ですが、家づくりノートを作るくらいだと楽しんでできます。家づくりをすると、「どういう家にしたいのか」の妄想で楽しむのが醍醐味です。

この「どういう家にしたいか」というのは、家づくりの面談でも住宅会社の担当に伝える必要があります。そのため、各社が自社製の「家づくりノート」を用意して顧客にアンケートとして記入してもらったりしますが、この時の「自作の家づくりノート」の効果は絶大です。

  • 家づくりを真剣に考えていることが伝わる
  • 他社の資料ページもノートに編集することで競合していることが伝わる
  • 自分たちの希望がより正確に相手に伝わる

ここで大事なのは「熱意」と「競合」があることを、家づくりノートの存在で明確に相手に伝えることができるということ。

かめ
かめ

自作の家づくりノートを出して、そこに他社のパンフレットも入っていれば、もう施主が冷やかしではなく家づくりを決意していることが伝わります。

ぶちくま
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見積もりプランで探りを入れずに全力プランを最初から出してきてくれますよ!

 

家づくりノートの素材としても、他社の住宅資料は役に立つ、というわけです。

住宅予算の相談は、住宅会社にしない

住宅ローンの話は今回は割愛しますが、家づくりのマネープラン、住宅会社にはしないようにしてください。

予算は伝えていいのですが、住宅ローンで悩んでライフプランまで相談するのはコスパで考えるなら悪手です。

ぶちくま
ぶちくま

なんで住宅会社がマネープランの説明会なんかもやっているかといえば、簡単に顧客の予算が把握できるからですよね。

住宅会社としては、なるべく、家づくりにお金をかけてもらいたい。だから、可能な限り35年ローンで変動金利にさせて「みかけのお金」は少なくみせる。もう少し出せると錯覚させる。

住宅ローンを相談する、ということは、予算についてはノープランだと自分で言っているようなもの。もし、家づくりで余計なお金をかけたくないと考えているのなら、住宅ローンは先にファイナンシャルプランナーや、複数の金融機関で相談しておきましょう。

今すぐやりたい、住宅資料請求のポイント

自分の勉強のためにも、住宅会社自ら値引きせざるを得ないように誘導するためにも、「複数社の住宅資料」が重要だということをお伝えしました。

では、住宅資料請求において少しでも簡単に、かつ必要な情報を揃えるための方法を簡単にお伝えしておきます。

ぶちくま
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このサイトの長い情報を読み込めたあなたなら、今の熱量のまま資料請求までできれば、今日は十分に頑張ったと言える一日になるはず。

着実に、マイホームづくりに踏み出せています!

「town-life」なら間取りと資金計画も解決!

私が一番おすすめしている資料請求の方法として、可能な限り「タウンライフ」は利用をおすすめしています。

かめ
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資料請求ができる上に、無料で「間取りプラン」の作成と「住宅費用の計画書」も用意してもらえます!

デフォルトのサービスになるので、先に書いた「予算の無知」を知られるリスクにもなりません。

ぶちくま
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さらに、「土地探し」もやってくれるのが嬉しいところ!

なんで無料でこんなことまでしてくれるのかといえば、それくらい、住宅会社は「広告」に予算をかけているということ。

広告費として、1件あたりに7%程度が家の価格に含まれています。これだと、3,000万円の家だと、200万円以上も広告のために払っていることになります。

それなら、少しでも自分のためにお金を使ってもらうのが理想。躊躇せずに、高待遇を受けられるうちに利用しておきましょう。

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足りない資料はSUUMOで補完!

ただ、タウンライフは待遇が良いため、逆に言えば提携する住宅会社に多少なり負担が大きくなってしまうこともあって、提携会社が多くはありません。

そこで、足りないと感じた場合は、SUUMOでの一括請求がおすすめ。情報収集のための資料はなるべく短期間に集めておき、対応の手間を減らすのが賢い家づくりのポイント。

かめ
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さすが大手リクルートの不動産の総本山。情報量は業界トップクラスで、提携店もほぼ網羅しているのが嬉しいところ。

ぶちくま
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SUUMOで、タウンライフにはない資料を請求しておけば、まずは家づくりの第一歩で失敗するということはないはずです!お疲れ様でした!

【SUUMO(スーモ)】で情報収集する

こんな感じで、広告っぽいこともやっていますが、住宅の資料請求に関しては、本当に施主にメリットが大きいので、是非ともトライしてみてください。住宅資料、みているだけでも幸せになれるので。

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