３本立てでお送りした住宅ローン講座（？）でしたが、流石に長くなりすぎたので、時間短縮でフローチャートだけ知りたい、という方のために、とりあえず読めば行動だけできるフローチャート編を作りました。
資料請求できるのは「施主になる前」だけ
これから家づくりの話をする前に、少しだけお話ししておきます。
家づくりは情報戦。知っていると知らないとで、数百万円も損するなんてことがあるのが住宅購入の怖いところ。
詳細はページの最後にまとめましたが、読むのが面倒な方に「資料請求」のサイトだけお伝えしておきます。面倒なら、今しかできない「資料集め」だけでもやっておきましょう。
一括で資料請求できる上に、無料で「間取り」「土地」「資金」のプラン作成までしてくれるタウンライフがおすすめです！
もし、家作りがなかなか進まない、と感じたら、家族が乗り気じゃない、と思ったら、まずは自分が行動すること。今日の宿題は、一歩だけでも前に進んでみること。
では、本編に戻ります。
お邪魔しました。
新潟で住宅ローンを組むためのフローチャート
新潟では、第四銀行や北越銀行が（統合の話題も含めて）地方銀行として頑張っています。
一方で、最近ではネット銀行の利用者もぐんぐんと増えているところで、サービスの拡大・拡充には目を見張るものがあります。
色々と悩むところは多いですが、住宅ローンを借りるフローチャートを作りましたので、ぜひ、ご一読して役立ててください。
（とは言え、やることは３つしかない）
- フラット35Sの利用を検討する
- ネット銀行で低金利ローン商品を検討する
- メガバンクもダメなら地銀で借りる
①フラット35Sを申請してみたいと住宅会社に相談する
フラット３５Sの申請には、技術基準を満たしている必要があります。
https://www.flat35.com/business/standard/flat35s.html
技術基準、といってもZEHとかとは違って、そこまで厳しい基準ではありませんが、書類作成の必要性と、それに伴って文書の証拠が残りますので、住宅会社によってはこれを嫌う場合があります。
フラット35Sが借りられるような家を最低限の基準に
ぜひ、一度、「フラット35S 」を利用してみたい、といって、相手の反応を見てみましょう。
真摯に受け止め、さらにローンについての説明を客観的な立場でしてくれれば、信頼できるハウスメーカーと考えて良いと思います。
面倒くさがったり、特に納得できる理由もなく銀行を勧めたりしたら、それはできる営業マンとは言えなさそうです。
フラット35S自体は、利用者も多く、全期間金利固定も、これから金利が上がることが想定されるので、損する話ではないようです。
ちなみに、中古で物件を買う場合にも、一度ふっかけてみるといいと思う。中古物件に関しても、一定の基準があります。
②審査の厳しいネット銀行から仮申請してみる
家づくりを始めると、忙しすぎて銀行の仮申請を後回しにしがちです。
でも、資金計画を立てる上では銀行からローン借りる仮申請が通っていることは必須条件なので、
「家づくりが少し落ち着いてから」ではなく、「家づくりを始める前に」早めに事前審査（仮審査）の申請をしておくことをお勧めします。
ネット銀行は審査が白黒はっきりしていることもあって、厳し目です。
なので、「ダメだったらしょうがないか」という気持ちでいいと思います。
だけど、ネット銀行から住宅ローンを借りられると、金利や団体信用生命保険の保障が手厚くなったり、特典がついたりとお得なことが多いです。
住宅ローンの借り方は全期間固定金利をお勧め
今後の収入変動によりますが、短期決戦でローン返済できそうなら変動金利、がっつり35年ローンを組むなら、今後の金利上昇を踏まえて全期間固定金利をお勧めします。
10年固定はリスク回避できてない上に金利が高いのでお勧めしません。
③馴染みの地方銀行で確実に住宅ローン審査を通す
地方銀行は、審査においてグレーゾーンを持っているので、割と相談に乗ってくれるのが最大のメリットです。
ネット銀行だと「いいか悪いか」なのですが、地方銀行だと「金利は少し高くなるが貸せる」という交渉が可能です。
また、書類作成などお手伝いしてくれるし、書類準備のために家にきてくれたりと、待遇は超一流です。
仮に地方銀行で借りることになっても、金利は高くても「損はしない」サービスの良さを感じられるはずです。
地銀で借りるならどんな住宅ローンにする？
地方銀行で借りる場合は、少し判断に悩みます。
一番は、変動金利にして10年で概ね返却してしまうこと。
ただ、ほとんどの人にとっては難しい条件なので、場合によってはフラット35と天秤にかける気持ちで、全期間固定金利で借りることも視野に入れるといいと思います。
銀行の事前審査、いつすべきか
これは答えは簡単です。「家づくりと同タイミングで、事前審査できるのがベスト」です。
資金計画のためには事前審査で予算をしっかり決めておく
収入によるところはありますが、銀行は以外とお金を貸してくれます。なんだったら、割と限界まで躊躇なく貸してくれます。借りる方が尻込みするくらいにね。
うちがダブルインカムだってのが大きかったと思うけど。
なので、家づくりがスタートしてからだと、「あれもしたい、これもしたい」で予算が少しオーバー気味に。
見積もりが膨らんでから、事前審査をしようとすると、「やっぱり少し多めに借りておこうか」となりがちです。
まずは、先に事前審査をしてしまうことをお勧めします。
家づくりで予算設定は絶対です！
予算決定にハウスメーカーを介入させない
これもタイミングを決める上で大事な悪因です。
ガチの予算がハウスメーカーにばれる
ハウスメーカーが間に入ってしまうと、こちらの予算が営業にも知られてしまうことになります。
「念のために（頭金などの分まで）余分に借りたお金」まで当てにされて、ギリギリまで搾り取られる可能性が増えます。
優良な銀行ではなく「懇ろな銀行」を紹介
あるいは、お勧めの銀行、として、ただの住宅会社の取引銀行を紹介される可能性もあります。
住宅ローンは自分で選ぶべきですし、予算は自分たちだけの情報にして、家づくりの資金は、あくまでもこちらの希望額で見積もりを出してもらうべきです。
だいたい、見積もり段階から超えてきますからね。
そもそも、なんでこちらが伝えた予算で計画しないのか、憤りを感じるときも、まぁまぁあります。しかも、余計にふっかけてくることもあるし。
（実質の値段より高く伝えて、相手がOKならそのまま、ダメそうなら割引という名目で適正価格にもどす）
信用できる住宅会社は少ない
私としても、何だってこんなに疑って家づくりをしないといけないのか、と思います。ですが、住宅会社は年間に対応できる客の数が決まっている分、取れる客から取れるだけ取る方法が、一番シンプルに利益をあげることができます。
住宅会社の社員自身が、この方法に疑問を持っていないこともあり、これまで平然と不平等な取引がなされてきました。
損するかどうかは、結局、どれだけ家づくりの知識をえて、下準備できるか、というところにあります。
私としては、皆さんには楽しい家づくりをしてただければと思いますし、そのためのお手伝いができれば幸いと思っています。
住宅ローンの比較、相談、シミュレーションは「モゲチェック」
家づくりで頭を悩ませる一番の問題が「住宅ローン」だと思います。
住宅ローンで怖いところは、相談相手となりやすい住宅会社や銀行は「借りさせたい」人たちだということ。返済が少し苦しいくらいの見積りを積極的に勧めてきます。
言われるがままに身の丈に合わない高額な住宅ローンを組んでしまうと「返済はできるけど窮屈な暮らし」になってしまって、心のゆとりがなくなってしまうんだよね。
住宅ローンは「借金」の中では格段に金利が安いので「借りられるだけ借りた方がいい」という見方もありますが、結局、そのお金は「家づくり」に消えてしまうお金。
良い家にすることで給料が上がるようならいい投資だけど、雇用されるほとんどの人は、自分の給料をコントロールできることは少ないですよね。
では、どのように住宅ローンを設定すれば失敗しないのか。誰に相談したらいいのか。住宅ローンの基本的なこと、ちょっとだけ解説します。
住宅ローン相談の３つのポイント
住宅ローンも家づくりと一緒で、「専門的な知識」が必要だけど、ほとんどの方にとっては不慣れなもので、できれば考えたくないこと。
ただ、住宅ローン相談の３つのことだけ抑えておけば、相談先で失敗することは無くなります。
- 相談先は１箇所だけにしない
- 家づくりよりも先に骨組みを作る
- 住宅ローンも金融「商品」であることを知る
これだけでOK。
住宅ローンは「専門家」に聞く
ほとんどの方にとって、家づくりをスタートしたきっかけは、「家づくりの予算ができたから」というよりは、「周囲が家を建て始めたから」などの理由が多いのではないでしょうか。
つまり、一番考えたくない住宅ローンを考えずに、あるいは考えたくないからこそ、家づくりのタイミングは「人任せ、環境任せ」にしてきたのでは？
おっしゃる通り。私は何も考えずに住宅ローンは「だいたい、みんながこのくらい借りてる」で決めちゃいました。
このパターンが一番危険で、家づくりを始めると、予算感覚がバグを起こします。そして、住宅会社の人は止めてくれません。むしろ、どんどん欲望に火をつけて住宅ローンを少しでも多く借りさせようとすることもあります。
住宅ローンのプロとは、一般的には「FP（ファイナンシャルプランナー）」と言われる、「人生において、目的に向けてお金の計算をしてくれる人」が相談しやすい窓口となります。
ただ、大事なのは相談する立場の違い。金融機関や住宅会社にもFPの有資格者はいますが、この方達は立場的にはあなたにお金を借りることを積極的に薦める人たち。
住宅ローンでFPに相談するのは少しハードルが高くなりますが、契約前ならさまざまな住宅会社、金融機関の見積もりを受けることができるので、ここで感覚を掴んでいくのも大事だと思います。
住宅ローンが先、家づくりは後
住宅ローンの予算は、家の値段が決まってから、と考える方もいらっしゃるかもしれません。ただ、家づくりは底なし沼。予算を決めない限り「あれもこれも」となってしまいます。
そのため、まずは住宅ローンの相談をして「絶対的な予算」を決めてから、予算に見合った住宅会社を決めます。
住宅ローンから決める顧客はマネーリテラシーが高いので、住宅会社としてもカモとは考えずに丁寧な対応を心がけるようになる、という副次効果もあります。
住宅ローンは客引き商品を狙う
住宅ローンは、探してみると色々な商品があることに気が付きます。
お金を借りる場所を選ぶだけじゃなくて、銀行も自分のところで借りてもらうために必死で色々なサービスをしてくれるのが住宅ローンの特徴。
つまり、「セール商品」のように、お客さんに興味を持ってもらうための特別バリューな住宅ローンもあるということです。
難しく考える必要はありません。ほとんどの人にとって、「みかけの住宅ローン」が安くなるのは「変動金利」です。つまり、変動金利の低さが「ひとつのセール状態」であると言えます。
ただ、変動金利は将来的に金利が上がることを想定しているので、実際にローンを借りる場面においては必ずしもお得であるわけではありません。
この辺りのことは「金利の違い」などでも解説しているの割愛しますが、金利の低さに合わせて、付帯サービスとして「疾病保障などの保険特約」をつけているもので選んでもいいと思います。
ここでは「お得な住宅ローンがある」ということだけ覚えておいてください。
あなたにぴったりの住宅ローンを選ぶ方法
長くなりましたが、簡単に言えば「ベストな住宅ローンは、その人によって違う」ということです。
では、どうやってあなたにとってのベストな住宅ローンを選んだらいいのか。
ひとつは、とにかくお金の勉強をすること。大変ですが、自分の将来のためにも必要なことです。
ただ、今からお金のプロになるのは大変です。次にできることは「お金のプロ」に相談すること。
一番手っ取り早い方法は、「住宅ローンを比較」することです。この際には、住宅ローンの比較サービスを利用するのが一番です。
今回紹介する「モゲチェック」なら、住宅ローンで気になる・やらなければいけないことを一度に終わらせることができます。
- 金融機関ごとに住宅ローンを比較する
- 住宅ローンの返済シミュレーションを行う
- 住宅ローンの基本的な知識を身につける
以下のサイトで、まずは「自分の返済イメージ」を確認してみるのが一番だと思います。
モゲチェックを利用して、住宅ローンでとりあえずやること
- 変動金利が一番安い銀行をチェックする
- 20年くらいの固定金利で安いところもチェックする
- 借入の相談先として利用しやすい地方銀行などもチェックしておく
- このうち、返済期間に対して最もゆとりがありそうな銀行の住宅ローンを申請する
- ネット銀行は仮審査も通らない可能性があるので、ちゃんと候補は複数用意しておく
とりあえず、住宅ローン申請の前後にこれだけやっておきましょう。モゲチェックを利用すれば一発でできます。今日できます。５分でできます。やっちゃいましょう。
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