今、もしあなたが新築する場合、かなり高い確率で地銀を勧められると思います。
もしハウスメーカーから「提携している銀行」を勧められたとしても、一度、「どうしたら一番得なんだろう」ということを考えてみてください。
しっかりと考えることで、これからの35年、苦しむか安心して過ごせるかが、ガラッと変わりますよ。
たったこれだけです。
もし、あなたが少しでもローンに悩まされずに、安心して暮らしたいと考えているのであれば、私はネット銀行の固定金利をお勧めします。
資料請求できるのは「施主になる前」だけ
これから家づくりの話をする前に、少しだけお話ししておきます。
家づくりは情報戦。知っていると知らないとで、数百万円も損するなんてことがあるのが住宅購入の怖いところ。
詳細はページの最後にまとめましたが、読むのが面倒な方に「資料請求」のサイトだけお伝えしておきます。面倒なら、今しかできない「資料集め」だけでもやっておきましょう。
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もし、家作りがなかなか進まない、と感じたら、家族が乗り気じゃない、と思ったら、まずは自分が行動すること。今日の宿題は、一歩だけでも前に進んでみること。
では、本編に戻ります。
お邪魔しました。
フラット35Sを「検討する」ことの意味と大きなデメリット
フラット35が、長期固定金利ということを理解されている方は多いと思う。もし知らなければ、簡単に説明します。
フラット35のメリット
簡単に、フラット35を利用するメリットを説明します。
- 全期間固定金利
- 対応する住宅購入方法も豊富
- 保証人は不要
- 繰り上げ返済手数料は不要
フラット35なら全期間固定金利で金利上昇にも安心できる
最長で35年（もちろんそれ以下もできます）、借り入れた時の金利がずっと続く住宅ローンです。
いわゆる、全期間固定金利というものになります。
「これならずっと返せる」という金額であれば、固定金利にすることで、安定して返済を続けることができます。
取り扱いは民間の金融機関
ちなみに、住宅金融支援機構というところが貸してくれるのですが、取り扱いは民間の金融機関ということになるので、それぞれの銀行が様々な名前でフラット35を展開しています。
ローン審査と一緒に住宅の品質が査定できる
フラット35は、長期期間のローンとなることもあって、貸し出すにあたり「住宅の品質」についても一定の基準を設けています。
お金を貸した家が簡単に倒壊したら、その施主は金銭的にも苦しい状態になるので、将来のリスクは少しでも減らしておくためにも、対象となる住宅・技術基準を用意しているわけです。
誤字のように後ろにくっついている「フラット35S」って何よ
後ろに「S」がついているものは、耐震性能や省エネ性能など、いわゆる「近年の住宅基準」を満たしている住宅に対して、特別に金利を優遇する、というものになります。
今回、検討していただくのは「フラット35S」の方になります。
「フラット35S」を嫌がる住宅メーカーにご用心
なぜ「検討」してもらうかというと、先にも述べたように、フラット35Sに関しては、住宅の品質を一定以上に保つ必要があります。
ちょっと申請も面倒だったりします。「適合証明書」が必要だったりね。
そういうわけで、品質に自信のない怪しい住宅会社は申請を嫌がったりします。「銀行の方が金利がいいですよ」とか適当なこと言ってね。
ここで胸張ってフラット35Sにも対応してくれる住宅会社がいい、ということですね。
返済手数料はかからない
フラット35は、繰上げ返済の最低金額が10万円からという制限がありますが、返済手数料は不要です。
「住・My Note」の手続き
金融機関経由で繰上げ返済する場合は、100万円以上という制限があります。
しかし「住・My Note」というインターネットサービスを利用することで、「10万円以上」に制限が緩和され、繰り上げ返済の手数料も不要となります。
繰り上げ返済できる金額が１０万円から
他のサイトなんか眺めてると、デメリットに挙げられているけど、むしろ10万円より低い金額で繰上げ返済することがあるのか、という疑問はある。
でも、同時に返済手数料もかからないというメリットもあることから、この辺りのデメリットはメリットで帳消しだと思います。
「フラット35」は保険関連のデメリットも多いよ
フラット35は全期間固定金利の中ではかなり金利的には優遇されているのですが、一方で、保険との組み合わせに弱い一面があります。
団体信用生命保険には別途加入が必要
おそらく地銀やメガバンクで住宅ローンを借りる場合、団体信用生命保険というものに加入する必要があると思います。
入った方が金利が優遇される、という遠回しの勧誘条件も含めて、ね。
この辺りが、金利を複雑にしているので、銀行ってなんて不親切なんだろうなぁ、とは思う。というか、あえて複雑にして、わからない人から多くお金を取ろう、っていう商売になってる。
ちなみに、フラット３５のスタンス的には「任意」なので、入らなくてもいい、をポジティブに捉える方であればデメリットなし。
団体信用生命保険とは
漢字が８つも並ぶと異国の言葉のようで、あんまり頭に入ってこないですよね。
この復活の呪文のような保険は、「住宅ローンを借りている方に、もしも、のことがあった場合に、ローンの返済を免除する」というものになります。
文字通り、住宅ローン用の、生命保険ということですね。
後に説明しますが、地銀とかだと「生命」に関わるものしか対象にならないことが多く、仮にガンの診断でも免除、などの特約をつけると、金利が上がるものがほとんどです。
これが、ネット銀行を利用すると、金利が地銀よりも低い上に、団体信用生命保険の適応疾患・疾病が増えることがほとんどです。
火災保険料などの費用は住宅ローンに含めることができない
火災保険ってめっちゃ高いんですよ、知ってました？
火災保険と地震保険を一度に払うと、まじで貯金なくなるくらい出費がかさみます。だから、ちゃんと現金も手元に用意しとかないとね。
んで、この保険の費用、銀行から借りるときは、ローンに組み込むことができるのですが、フラット３５の場合は、含むことができないんですよね。
特に、新築したときは、頭金だの引越し資金だの、新しい家具家電だので、とにかく凄まじい勢いで、貯金がなくなります。人によっては、保険も住宅ローンに組み込めた方がいいかたもいらっしゃると思います。
実際に新築時に保険料をどれくらい払ったか
火災保険に風災・水災や盗難、水濡れなんかの特約をつけまして。
住宅だけでなく、家財保証もつけて１０年間一括。地震のみ5年ごと更新なので、5年分。
しめて、約50万円。
高いなぁ、いや、高すぎるよぉ。
保険嫌いなのにそうして特約モリモリに、これは、本当に、まだ無知だったんですよねぇ。でも、これらの保険については必要な保険だと思います。
だって、家がなくなったらガチで生活できなくなりますからね。
自分でどうしようもないものに対しては、しっかり保険をかけた方がいいのです。
フラット35と民間ローン、どちらがお得か
読むのは面倒だと思うので先に結論を述べると、「金利が上がる前提に立つなら、フラット35の独壇場」だと考えています。
実際に住宅ローンを借りて気がついたのは、お金の心配を増やさないこと。これは、ローンの残高もありますが、「金利が上がるたびにヒヤヒヤする」ってのも居心地が悪いモノなのです。
まずは金融機関・銀行の固定金利と比較する
まず、フラット35を考える際に、比較検討すべきは「一般金融機関・銀行の固定金利」となります。
この場合は、あまり比較することもなく、フラット35が利用できるなら利用した方がいい、という結論になります。
2016年ごろから、長期固定金利は利上げの傾向にあります。今がぎりぎり低金利の最後の時代、とも言えますが、中途半端な期間を固定金利で借りるなら、フラット35を利用することを検討したいところです。
そもそも、金融機関がフラット35の窓口にもなっているので、ややこしいことこの上ないのですが、金融商品を利用する際には勉強は避けて通れません。
金融機関の長期固定金利とフラット35の違い
フラット35
- フラット35は基本的に「全期間固定金利」のみ
- 金利が低くなる将来は不利
- フラット35は団信は任意加入
- 繰上げ返済は無料
- 審査は比較的緩め
金融機関の住宅ローン
- 金融機関は「変動型、期間選択型（固定）、全期間固定金利」のように色々選べる
- 金融機関は「団体信用生命保険」のような「保険サービス」とセットになりがち
- 繰上げ返済は手数料がかかる（窓口）
- 審査はネット＞メガ＞地銀の感じで厳しい
変動金利と比較するなら3%の利上げ
フラット35と変動金利を比較したときに「お得」と考える分岐点は「変動金利が3%利上げするか」どうかです。
変動金利の方がお得なんですね。10年後に金利が３％上がっている可能性ってどうなんだろう。ぶちくま的には上がっているような気がしますが。
いずれにせよ、収入がある程度余裕があって、「ローン借りたけど早めに返そう」と動ける人は、変動金利で安いうちにしっかりお金を貯めておいて、10年くらいで返しちゃうのが一番いいってことにはなる。
20代で、それは、無理！
圧倒的、低金利のネットバンキングは？
ちなみに、この「フラット35S」は、利用しようとすることに意味があるので、実際にローンを申し込むのは「ネット銀行」の方が圧倒的にお得です。
特に、2020年現在も「金利競争」はいまだに続いており、さらなる特典付与で各行共にしのぎを削っております。
どのネット銀行と比較するべきか
ライフスタイル別に、お勧めのネット銀行の住宅ローンをまとめてありますので、こちらも参考にしてみてください。
楽天銀行ならフラット35の取り扱いもある
こちらの記事を読まれた方なら、フラット35の利用を考えていると思います。その場合、利用しやすさも圧倒的で、各種サービスとの連携にも強い楽天銀行がお勧めです！
フラット35のまとめ
「全期間固定金利」にする場合の筆頭候補としてフラット３５Sが挙げられます。
最初の10年は金利を下げられるSがいいですね。
これからは、数年は金利が下がる可能性はあるにせよすでに打ち止め状態ですから、さらに先の未来ではほぼ金利は上がると考えられます。
固定金利の方が、精神的な負担も小さくなります。
金利が上がるかどうか心配なんだよね。。。
技術基準への適合が条件となるので、ハウスメーカー選定にも役立ちます。ちなみに、収入はあまり審査対象とならないので自営業の方にもおすすめです。
思いのほか長くなってしまって３本立てになってしまいました。
住宅ローン記事の一覧
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- 住宅ローンで疾病保証を金利上乗せする？【悩むようであれば不要】
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ネット銀行での住宅ローン
新潟県の住宅ローン
- 新潟で住宅ローンを始めるためのフローチャート【結論はネット銀行】
- 新潟の第四銀行で住宅ローンを借りる【ネット・都市銀行との比較】
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住宅ローンの比較、相談、シミュレーションは「モゲチェック」
家づくりで頭を悩ませる一番の問題が「住宅ローン」だと思います。
住宅ローンで怖いところは、相談相手となりやすい住宅会社や銀行は「借りさせたい」人たちだということ。返済が少し苦しいくらいの見積りを積極的に勧めてきます。
言われるがままに身の丈に合わない高額な住宅ローンを組んでしまうと「返済はできるけど窮屈な暮らし」になってしまって、心のゆとりがなくなってしまうんだよね。
住宅ローンは「借金」の中では格段に金利が安いので「借りられるだけ借りた方がいい」という見方もありますが、結局、そのお金は「家づくり」に消えてしまうお金。
良い家にすることで給料が上がるようならいい投資だけど、雇用されるほとんどの人は、自分の給料をコントロールできることは少ないですよね。
では、どのように住宅ローンを設定すれば失敗しないのか。誰に相談したらいいのか。住宅ローンの基本的なこと、ちょっとだけ解説します。
住宅ローン相談の３つのポイント
住宅ローンも家づくりと一緒で、「専門的な知識」が必要だけど、ほとんどの方にとっては不慣れなもので、できれば考えたくないこと。
ただ、住宅ローン相談の３つのことだけ抑えておけば、相談先で失敗することは無くなります。
- 相談先は１箇所だけにしない
- 家づくりよりも先に骨組みを作る
- 住宅ローンも金融「商品」であることを知る
これだけでOK。
住宅ローンは「専門家」に聞く
ほとんどの方にとって、家づくりをスタートしたきっかけは、「家づくりの予算ができたから」というよりは、「周囲が家を建て始めたから」などの理由が多いのではないでしょうか。
つまり、一番考えたくない住宅ローンを考えずに、あるいは考えたくないからこそ、家づくりのタイミングは「人任せ、環境任せ」にしてきたのでは？
おっしゃる通り。私は何も考えずに住宅ローンは「だいたい、みんながこのくらい借りてる」で決めちゃいました。
このパターンが一番危険で、家づくりを始めると、予算感覚がバグを起こします。そして、住宅会社の人は止めてくれません。むしろ、どんどん欲望に火をつけて住宅ローンを少しでも多く借りさせようとすることもあります。
住宅ローンのプロとは、一般的には「FP（ファイナンシャルプランナー）」と言われる、「人生において、目的に向けてお金の計算をしてくれる人」が相談しやすい窓口となります。
ただ、大事なのは相談する立場の違い。金融機関や住宅会社にもFPの有資格者はいますが、この方達は立場的にはあなたにお金を借りることを積極的に薦める人たち。
住宅ローンでFPに相談するのは少しハードルが高くなりますが、契約前ならさまざまな住宅会社、金融機関の見積もりを受けることができるので、ここで感覚を掴んでいくのも大事だと思います。
住宅ローンが先、家づくりは後
住宅ローンの予算は、家の値段が決まってから、と考える方もいらっしゃるかもしれません。ただ、家づくりは底なし沼。予算を決めない限り「あれもこれも」となってしまいます。
そのため、まずは住宅ローンの相談をして「絶対的な予算」を決めてから、予算に見合った住宅会社を決めます。
住宅ローンから決める顧客はマネーリテラシーが高いので、住宅会社としてもカモとは考えずに丁寧な対応を心がけるようになる、という副次効果もあります。
住宅ローンは客引き商品を狙う
住宅ローンは、探してみると色々な商品があることに気が付きます。
お金を借りる場所を選ぶだけじゃなくて、銀行も自分のところで借りてもらうために必死で色々なサービスをしてくれるのが住宅ローンの特徴。
つまり、「セール商品」のように、お客さんに興味を持ってもらうための特別バリューな住宅ローンもあるということです。
難しく考える必要はありません。ほとんどの人にとって、「みかけの住宅ローン」が安くなるのは「変動金利」です。つまり、変動金利の低さが「ひとつのセール状態」であると言えます。
ただ、変動金利は将来的に金利が上がることを想定しているので、実際にローンを借りる場面においては必ずしもお得であるわけではありません。
この辺りのことは「金利の違い」などでも解説しているの割愛しますが、金利の低さに合わせて、付帯サービスとして「疾病保障などの保険特約」をつけているもので選んでもいいと思います。
ここでは「お得な住宅ローンがある」ということだけ覚えておいてください。
あなたにぴったりの住宅ローンを選ぶ方法
長くなりましたが、簡単に言えば「ベストな住宅ローンは、その人によって違う」ということです。
では、どうやってあなたにとってのベストな住宅ローンを選んだらいいのか。
ひとつは、とにかくお金の勉強をすること。大変ですが、自分の将来のためにも必要なことです。
ただ、今からお金のプロになるのは大変です。次にできることは「お金のプロ」に相談すること。
一番手っ取り早い方法は、「住宅ローンを比較」することです。この際には、住宅ローンの比較サービスを利用するのが一番です。
今回紹介する「モゲチェック」なら、住宅ローンで気になる・やらなければいけないことを一度に終わらせることができます。
- 金融機関ごとに住宅ローンを比較する
- 住宅ローンの返済シミュレーションを行う
- 住宅ローンの基本的な知識を身につける
以下のサイトで、まずは「自分の返済イメージ」を確認してみるのが一番だと思います。
モゲチェックを利用して、住宅ローンでとりあえずやること
- 変動金利が一番安い銀行をチェックする
- 20年くらいの固定金利で安いところもチェックする
- 借入の相談先として利用しやすい地方銀行などもチェックしておく
- このうち、返済期間に対して最もゆとりがありそうな銀行の住宅ローンを申請する
- ネット銀行は仮審査も通らない可能性があるので、ちゃんと候補は複数用意しておく
とりあえず、住宅ローン申請の前後にこれだけやっておきましょう。モゲチェックを利用すれば一発でできます。今日できます。５分でできます。やっちゃいましょう。
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