このページでは、住宅ローンを借りる際に悩む「変動金利」と「固定金利」の違いについて、メリットとデメリットを中心に考えていきたいと思います。
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これから家づくりの話をする前に、少しだけお話ししておきます。
家づくりは情報戦。知っていると知らないとで、数百万円も損するなんてことがあるのが住宅購入の怖いところ。
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もし、家作りがなかなか進まない、と感じたら、家族が乗り気じゃない、と思ったら、まずは自分が行動すること。今日の宿題は、一歩だけでも前に進んでみること。
では、本編に戻ります。
お邪魔しました。
2022年09月に考える金利の違い
記事がだいぶ古くなったので、私が5年間、ちまちまブログ更新で蓄えている住宅ローンに関する知識を簡単にまとめておきます。
ここでは、「金利の違いを知る」ことをテーマに書いていきます。
「固定金利」と「変動金利」の違い
簡単にいえば、固定金利と変動金利は「住宅ローンの金利を決めるタイミングを長くするか短くするか」ということです。
固定金利について
固定金利は、「10年、20年などの期間を決める」ものと「住宅ローン返済の全期間」の金利を決めてしまうもの、ざっくりと2つに分けることができます。
固定金利の期間選択型については、変動金利と全期間固定金利の間を取るような形になりますが、変動金利のメリットはないがリスクは背負うことになり、どっちつかずとも言えます。
固定金利のメリット
- 返済金額が金利の影響を受けず、変わらない
- 低金利が維持できる
固定金利のデメリット
- 金利は高め
変動金利について
変動金利は半年ごとに金利が見直され、ローンの返済額もそれに応じて増減します。
返済額については5年ごとの見直しとなるため、金利が上がったとしてもすぐに返済額が増える、というわけではありません。
変動金利のメリット
- 金利が下がれば、返済額は下がる
- 金利が上がっても、返済してしまえばリスクなし
変動金利のデメリット
- 返済額がローンを組む段階ではわからない
- 金利上昇後、返済額が増える
- 金利が高くなるほど「元金（借金のもと）」が減らない
悩んだら、「ミックスローン」という方法も
固定金利と変動金利、それぞれにメリット/デメリットがあるのは理解いただけたと思います。
簡単に言えば、「どちらがいい」というものではなく、「どのリスクに対応できるか」で考えるべきが住宅ローン。でも、１年後のこともよくわからないのに、自分達にとってベストの住宅ローンを選ぶのは難しいですよね。
将来、何が起こるかわからないけどどんなことが起きてもある程度無事でいたい、という方にはリスクを折半する「ミックスローン」というものもあります。
ミックスローンに関する記事はこちらを確認してみてください。
2022年09月時点ではどちらの金利を選ぶべきか？
私の個人的な感想になってしまいますが、以下のパターンわけで金利を選ぶのがいいかと思います。
- いざとなった時に住宅ローンの大半を返済できる現金があるなら変動金利
- 給料が上がる見込みはないが、働き続ける自信はあるなら固定金利
簡単に言えば、長期ローンを借りるにしても「短期決戦」が可能なら変動金利のメリットだけを受けることができ、「長期戦」となるなら、固定金利が無難です。
短期決戦の変動金利返済が可能なパターン
- すぐに売れなくても、いざという時に使える資産がある（実家のコネなども含めて）
- すぐには使わないが、貯金は多い
- 稼ぎどき、働くピークが「若い」時期、今から10年以内である
- 絶対に金利が上がらない世界線で暮らしている
収入で考えるなら、右肩下がりで若い時にこそ稼げる「スポーツ選手」的な稼ぎ方をしている方は変動金利で現金動かせるうちにお金を持っておいて、金利の動きを見て「いつでも返せる」状態にしておくのが理想。
固定金利の長期戦を狙うパターン
- 稼ぎどきが「年功序列」で決められている会社
- 絶対に体は壊さないし、メンタルも折れない
- 毎月、一定額の決められた収入がある（自分では管理していない親の不動産収入）
- 20年後くらいに宝くじが当たる世界線で暮らしている
収入で考えるなら、右肩上がりが約束されていて、長く続けるほど稼げる業種（手堅い公務員や金融系の仕事についている）に関しては、固定金利がおすすめ。
実例：素人が家づくりの際に金利の違いを知らずに住宅ローンを借りるとこうなる
ここからは、過去記事の内容になります。本当に、何も知らずに家づくりをしていたことがわかります。
低金利は住宅ローンに有利なのか
私が家づくりをした2017年ごろは、低金利で「これからもしばらくは低金利が続くだろう」と考えられていました。
2022/09/26時点での金利変動の推移を見ると、以下のようなことが言えます。
- 変動金利は20年近く下がり続けている
- 2021年ごろより、長期金利は上がる傾向が出始めている
- 金融政策が変われば1%程度は上がるだろう
変動金利が社会の金利上昇を反映せずに下がっているのは、将来的に金利は上がってその時の上げ幅で調整がつくと金融機関は考えているものと思われます。つまり、上昇が前提の「客寄せ価格」が現在の変動金利の実態だと思います。
以下は過去の記事内容になります。
低金利で住宅ローンは有利といいますが
前回の記事が、ちょうど住宅ローンの話でした。
家の準備段階ではローンのことまでは煮詰めて考えなくてもいいのですが、ローンの相談もハウスメーカーにする点で注意しておかないこともあるのでHM選定に絡めながらローンについての下知識を深めておきましょう。
今、金利が低いのは家を検討されているみなさんなら、なんとなくご存知でしょうか。
しりません
私はくまなので経済活動には滅法興味が湧きません。
未だにローンの話となると頭の上にある両耳をグニっと塞いでしまいます。
そんな私ですので、特に深く考えずにローン決めてしまいました。
これは大変に危険な行為です
そして今更になって、ブログ記事作成のためにちまちまとローンについて調べ始めたのですからおかしな話です。
ローンを借りる際には、金利の話が出てきます。
変動金利 or 固定金利についてですが、これは答えの出ない話なので、ぶちくまがどう決めたのか、それを書いて皆さんの判断の参考のほんのちょいとの足しにしてください。
ハウスメーカーの営業が変動金利を勧める理由
まず、HMさんは変動金利を勧めてきました。
理由としては、
これからしばらくは金利は上がらないし、固定金利にしても金利が上がった時には上がる。ちなみに知人の銀行員も変動でローンを組んだ。私もそうする
とのことです。
なんだかもっともらしいことを言っているような感じがします。
しかし、よく見てみると、それほど具体的な内容はありません。
加えて、我々顧客が把握しておかなければいけないことは、HM側としても、契約前においては変動金利を計算したい理由があるのです。
見積もりは変動金利で立てた方が支払額が少なく見える
という点については知っておいた方がいいでしょう。
変動金利は我々がリスクを背負う分、金利は安いので「月々これくらいなら返せるかも」と感じやすくなるわけですね！
でも変動金利を選んだ場合のリスクは大きい
ただし、金利が急上昇した場合、5年間は支払額は一緒なのですが支払わなければいけない金利分は上がっているためお金を返しているつもりになっていても実際には元金は全く減ってなかったという恐ろしい事態もありうるのです！
銀行が固定金利を勧める理由とは
銀行に行った時は固定金利を勧めらてました。
理由は
金利は概ね下がりきったのでこれからは上がっていくリスクが高い。固定にしておいた方が安心して暮らせる期間が長くなる
みたいな感じでした。これも至極真っ当な理由に聞こえます。
ちなみに銀行員の方は円熟した魅力ある方で閉店ギリギリに話を伺ったにもかかわらず丁寧に説明してくれて好印象でした。
銀行は自分たちが儲かるために固定金利を勧める
しかしぶちくまは疑り深いたちでして、銀行員は自行の利益を考えなければいけないことを考えれば
あのお歳まで銀行という殺伐とした社会の中で生きてきたのだから、何かしらの老獪な策を駆使して無知なくまを籠絡させるのかしら
などといらぬ妄想をしたものです。
銀行としては、固定金利の場合、金利上昇時のリスクを背負わねばなりません。つまり、金利が上昇した時に本来もらえるはずに利率で利子が取れるはずのものがもらえなくなってしまいますからね。
しかしそれでも固定金利を勧めてきたのは、銀行の予測としてはまだ金利は上がらないと踏んでいるか、彼が余程の客思いの老紳士だったかのどちらかですね。
…どっちだったんだろ。
正解はわかりません。
返済はライフスタイルとライフプランと同時並行
あと、手前側の事情としては、ご両親が健在なうちは奥さんも働くとのことで、理想的には纏まったお金が出来たら繰上げ返済をしていきたい、などの事情もあり。
結局のところは変動金利の方に心が傾きました。
金利の選択については、それぞれのリスクを考えた上でどの期間の負担を減らし、かついつお金を払いたいのかその辺りのライフプランを立てるのが大切だということですね。
ぶちくまは決めてからライフプランを立てましたが、それでも何とか毛皮にしがみついて生きております。
みなさまは後悔のないよう目一杯悩んで決めてみてください！
追記：金利はわずかに上昇
何か月かぶりに金利が上昇しましたね。
これが刺激となってがんと上がる可能性がなくはないですが、市場の混乱のない程度に上がってそのあたりで落ち着くのではないでしょうか
一般論としては、手元資金に余裕があり、繰上返済により10年～15年程度で返済できるのであれば、変動金利あるいは当初10年固定金利型で借り入れてるのが有力候補です。
10年間は繰上返済をせずに住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けて、10年経過後に繰上返済を活用して短期間で返済するのがいいでしょう
目いっぱい借り入れて25～35年間といった長期間で住宅ローンを組む場合は、長期金利が史上最低水準まで低下しているメリットを活かして、フラット35などの長期固定が選択肢の一つです。
THE GOAL 様のサイトの記事が非常に参考になりましたので、一部引用しました。
また、10年間は繰り上げ返済をしない、という部分に加えて、わりと最初、頑張って繰り上げ返済をしたが、結局、子供のために学資ローンを組んだりしては無意味だという意見もあります。
まぁ、住宅ローンのほうが低金利ですからね。
住宅ローンを返すために、より金利の高いローンを借りては仕方のない話です。
これは車のローンにも言えること。
みなさまも参考にしてみてください。
住宅ローンの比較、相談、シミュレーションは「モゲチェック」
家づくりで頭を悩ませる一番の問題が「住宅ローン」だと思います。
住宅ローンで怖いところは、相談相手となりやすい住宅会社や銀行は「借りさせたい」人たちだということ。返済が少し苦しいくらいの見積りを積極的に勧めてきます。
言われるがままに身の丈に合わない高額な住宅ローンを組んでしまうと「返済はできるけど窮屈な暮らし」になってしまって、心のゆとりがなくなってしまうんだよね。
住宅ローンは「借金」の中では格段に金利が安いので「借りられるだけ借りた方がいい」という見方もありますが、結局、そのお金は「家づくり」に消えてしまうお金。
良い家にすることで給料が上がるようならいい投資だけど、雇用されるほとんどの人は、自分の給料をコントロールできることは少ないですよね。
では、どのように住宅ローンを設定すれば失敗しないのか。誰に相談したらいいのか。住宅ローンの基本的なこと、ちょっとだけ解説します。
住宅ローン相談の３つのポイント
住宅ローンも家づくりと一緒で、「専門的な知識」が必要だけど、ほとんどの方にとっては不慣れなもので、できれば考えたくないこと。
ただ、住宅ローン相談の３つのことだけ抑えておけば、相談先で失敗することは無くなります。
- 相談先は１箇所だけにしない
- 家づくりよりも先に骨組みを作る
- 住宅ローンも金融「商品」であることを知る
これだけでOK。
住宅ローンは「専門家」に聞く
ほとんどの方にとって、家づくりをスタートしたきっかけは、「家づくりの予算ができたから」というよりは、「周囲が家を建て始めたから」などの理由が多いのではないでしょうか。
つまり、一番考えたくない住宅ローンを考えずに、あるいは考えたくないからこそ、家づくりのタイミングは「人任せ、環境任せ」にしてきたのでは？
おっしゃる通り。私は何も考えずに住宅ローンは「だいたい、みんながこのくらい借りてる」で決めちゃいました。
このパターンが一番危険で、家づくりを始めると、予算感覚がバグを起こします。そして、住宅会社の人は止めてくれません。むしろ、どんどん欲望に火をつけて住宅ローンを少しでも多く借りさせようとすることもあります。
住宅ローンのプロとは、一般的には「FP（ファイナンシャルプランナー）」と言われる、「人生において、目的に向けてお金の計算をしてくれる人」が相談しやすい窓口となります。
ただ、大事なのは相談する立場の違い。金融機関や住宅会社にもFPの有資格者はいますが、この方達は立場的にはあなたにお金を借りることを積極的に薦める人たち。
住宅ローンでFPに相談するのは少しハードルが高くなりますが、契約前ならさまざまな住宅会社、金融機関の見積もりを受けることができるので、ここで感覚を掴んでいくのも大事だと思います。
住宅ローンが先、家づくりは後
住宅ローンの予算は、家の値段が決まってから、と考える方もいらっしゃるかもしれません。ただ、家づくりは底なし沼。予算を決めない限り「あれもこれも」となってしまいます。
そのため、まずは住宅ローンの相談をして「絶対的な予算」を決めてから、予算に見合った住宅会社を決めます。
住宅ローンから決める顧客はマネーリテラシーが高いので、住宅会社としてもカモとは考えずに丁寧な対応を心がけるようになる、という副次効果もあります。
住宅ローンは客引き商品を狙う
住宅ローンは、探してみると色々な商品があることに気が付きます。
お金を借りる場所を選ぶだけじゃなくて、銀行も自分のところで借りてもらうために必死で色々なサービスをしてくれるのが住宅ローンの特徴。
つまり、「セール商品」のように、お客さんに興味を持ってもらうための特別バリューな住宅ローンもあるということです。
難しく考える必要はありません。ほとんどの人にとって、「みかけの住宅ローン」が安くなるのは「変動金利」です。つまり、変動金利の低さが「ひとつのセール状態」であると言えます。
ただ、変動金利は将来的に金利が上がることを想定しているので、実際にローンを借りる場面においては必ずしもお得であるわけではありません。
この辺りのことは「金利の違い」などでも解説しているの割愛しますが、金利の低さに合わせて、付帯サービスとして「疾病保障などの保険特約」をつけているもので選んでもいいと思います。
ここでは「お得な住宅ローンがある」ということだけ覚えておいてください。
あなたにぴったりの住宅ローンを選ぶ方法
長くなりましたが、簡単に言えば「ベストな住宅ローンは、その人によって違う」ということです。
では、どうやってあなたにとってのベストな住宅ローンを選んだらいいのか。
ひとつは、とにかくお金の勉強をすること。大変ですが、自分の将来のためにも必要なことです。
ただ、今からお金のプロになるのは大変です。次にできることは「お金のプロ」に相談すること。
一番手っ取り早い方法は、「住宅ローンを比較」することです。この際には、住宅ローンの比較サービスを利用するのが一番です。
今回紹介する「モゲチェック」なら、住宅ローンで気になる・やらなければいけないことを一度に終わらせることができます。
- 金融機関ごとに住宅ローンを比較する
- 住宅ローンの返済シミュレーションを行う
- 住宅ローンの基本的な知識を身につける
以下のサイトで、まずは「自分の返済イメージ」を確認してみるのが一番だと思います。
モゲチェックを利用して、住宅ローンでとりあえずやること
- 変動金利が一番安い銀行をチェックする
- 20年くらいの固定金利で安いところもチェックする
- 借入の相談先として利用しやすい地方銀行などもチェックしておく
- このうち、返済期間に対して最もゆとりがありそうな銀行の住宅ローンを申請する
- ネット銀行は仮審査も通らない可能性があるので、ちゃんと候補は複数用意しておく
とりあえず、住宅ローン申請の前後にこれだけやっておきましょう。モゲチェックを利用すれば一発でできます。今日できます。５分でできます。やっちゃいましょう。
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