30代男性の私が、固定金利ローンに借り換えようか本気で悩む理由

このページでは、「変動金利」で住宅ローンを借りた方が、今後の金利上昇を考えて金利が低いうちに固定金利に借り換えるべきか、というテーマで情報をまとめていきます。

社会情勢と金利の関係性

時点での社会情勢と金利の関係性について学んだことをここにまとめておきます。

2023年の物価上昇トレンド

この見出し部分は2024/03/22時点でまとめた内容です。

ここは私が気づいたことなどをポイントでリストアップしていきます。

• 円安が進行中（金利上昇）
• アメリカは物価上昇に歯止めが効かず「利上げ」
• 世界的に追随して利上げ傾向
• 日本銀行は当面の政策金利の引き上げは否定
• 景気が良くならなければ、金利引き上げで国債負担が増えるばかり

2022年までの状況で言えば「金利は上げたいけど、上げると日本沈没しちゃう」というジレンマの中にあります。

ただ、物価に関しては、政策だけで対応できるモノではなく、世界の需要・供給の変化の影響も受けるわけです。

住宅ローンの借り換えに関しては、「大きな破綻が十分に起こりうる」のが今の日本の状態で、「大きな金額を借りるのは危険」ということをまずは念頭に置いておくのがいいかと思います。

言い換えると、「自分でコントロール可能な金額」に調整しておけば、リスクヘッジとなった上に長く続くかもしれない低金利でアドバンテージを取ることもできます。（だから、世の中、お金がある人にはずっとお金がくっついていくわけなんですけども）

変動金利が上がるのはいつか

変動金利が上がるポイントについて説明します。

固定金利は上昇、変動金利はキープ

1984年からの金利の推移について、フラット35の資料をみると、固定金利は2016年ごろより微増傾向にあるのに対して、変動金利は低空飛行を維持しています。

民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）

変動金利利用者は約7割

現在、住宅ローンの金利で最も利用されているのが「変動型」です。しかも、その割合は年々増え続けており、2022年の調査では73.9%が利用していることがわかります。

2022あたりの住宅ローン利用者は「固定金利は上がる」と刷り込まれているので、より顕著に「変動金利」を利用する方向性に流れているようです。

金利は上げたいが、上げると破産する

この住宅ローンの状況だけで言えることでもないのですが、世界的には金利が上昇していく中で、日本はずっと貧しいまま、消費者や中小企業などで体力のない弱者は、金利が上昇することで本格的に破産してくことは容易に想像がつきます。

数年かけてしっかり上がる

2024/03/22時点での見立てとしては、金利は1年〜3年くらいの間で上昇に転じると思います。金融機関としては我慢の末の金利上昇となりそうですが、日本の現状を考えると、金利の上昇幅は数年をかけてじっくりと上がっていくモノと考えられます。

一般的な金利上昇のタイミング

基礎知識として、「何が起きると、金利が上がるのか」だけまとめておきます。

金利と関係の深い3つの要因

• 景気
• 物価
• 為替相場

景気が上がると金利も上がる

平成を生きた我々、「景気が良い」を実感として体験したことがないのですが、景気が良くなると金利が上がります。

我々の親世代は「景気が良い」を知っているので、金利が上がることを恐れる傾向にありますが、我々はもう感覚として「景気がわるい」が動くことがないので、金利が上がるもいまいちよくわかりません。

1. 景気が良くなると、消費が拡大
2. 消費が拡大すると、売れるモノを増やそうとする
3. 個人レベルでも、活発にカネを動かそうとする
4. 企業は設備投資におカネを借りる
5. おカネの需要が増える
6. 金利を上げても借り手がいる
7. 金利が上がる

こんな感じで、景気が良いと金利が上がります。つまり、景気の場合は実感として「もっとおカネを増やそう」という雰囲気があるわけです。

物価が上がると金利が上がる

物価は「おカネ」の価値を相対的に決めています。ジュース1本が50円で買えていたものが、100円支払わなければいけなくなった時、モノの値段が上がっていると同時に、「おカネ」の価値が下がっているとも言えます。

1. 物価が上がる（モノの価値が上がる）
2. 相対的に「おカネ」の価値が下がる
3. おカネがいらなくなるので、モノを買っておく
4. 購買行動が刺激される
5. 政府（日銀）は価値の下がるカネの流通量を減らす
6. 世の中のおカネが減って、おカネの需要が増える
7. 金利が上昇する

政府や日銀が「物価」指数を睨んでいるのは、おカネの量を調整することで、バランスが崩れて「モノ」と「カネ」の需要供給バランスが崩れないようにしているためです。

物価が上がってすぐに金利が上がる、というわけではありませんが、人の行動がおカネを消費しようという方向に動き始めると、おカネの価値をコントロールするために金利が上がる可能性が高い、ということだけ覚えておきましょう。

逆に、「誰もモノを買わない、買えない」時＝デフレの時は、金利を下げておカネをみんなの手に届くようにします。一向に届かないんですけどね。

「円」が安くなると、金利は上がる

2022年10月現在は、円安が進行しています。

本来、我々はもっと自分達のお金「円」に対して関心を持つべきなのですが、我々、このおカネのことを全く勉強していないに等しいので、世界で何が起こっているのか実感できない、他人事なんですよね。

1. 円安が進む
2. 「円」を手放して海外のおカネに交換する動きが強まる
3. 「円」の価値が下がって、おカネの価値が下がる
4. 以下、物価上昇と同じ流れ

2022年以前の話題

古い話題のものになります。

国債と金利の連動について

金利は国債の影響を受けやすいということで、下記サイトより引用です。

* 国債買い入れが止まる　→　買い手がいなくなる　→　国債金利は上がる　→　住宅ローン金利は上がる
* 国債買い入れが続く　→　買い手は日銀がいる　→　国債金利は下がる　→　住宅ローン金利は下がる（今の水準が継続）

2018年の住宅ローン金利の動向はどうなる？今後の金利を徹底予測！

（まじでわかりやすいサイトでした）

日銀トップの方針で金利が変わる

この国債を日銀が買うのか買わないのかについては、結局、日銀トップの黒田総裁の方針次第ということになります。

黒田総裁の意向に関しては、結局政局の影響を受けるので、やっぱり安倍政権が倒れるのかどうなのか、というところにポイントが戻ってくるのです。

つまり、いずれにせよ大きな変動が待ち構えており、現時点での金利よりは上がる可能性が有力。向こう数年の間に固定金利が有利となりそうな気配がしているのであります。

借り換えも検討しなければいけないかもしれません。何も考えずにローン組むとこうなる的な記事。

家づくりの際に知っておきたい住宅ローンの金利の違い

変動金利と固定金利、どちらを選んだらいいか悩みますよね。この記事では、わたしが「変動金利」を選んだ理由について書いています。ただ、わたしが借りた時は、ほとんど知識がないという状態だったので、失敗談をみて学んでほしいという意図です。

gatahome.com

2017.07.20

政治だけじゃなくて色々な要因で金利が変わる

政権交代だけではなく、諸外国との関係性にも注目です。

トランプリスクなどと言って、実際に鉄鋼とアルミニウムの輸入関税が問題となって、主要国の株価がガクッと下がりました

国内では、予定されているオリンピックがすでにカンフル剤ではありますが、そこを超えた時に市場がどう動くかは注意が必要です。

国債の格付けが下がると、合わせて金利の方は上がるので金利が急騰するとも考えられます。

団塊世代の存在も怖い

団塊世代が後期高齢者に入るのが、2025年。

ここで金利が急騰すると考えるのであれば、５年までは変動金利でいいとしても、長い目でみれば借り換えは検討しなければいけません。

固定金利への借換えで考えるべきこと

変動金利で住宅ローンを借りたものの、金利上昇の前に借り換えを検討している方が気にかけるべきポイントについてまとめておきます。

「いつ返すか」を視点に金利の選択をする

固定金利・変動金利を選ぶ際には、「金利が高いか、低いか」ばかりに気を取られがちですが、大事なポイントは「いつ、ローンを返すのか」というポイントを設定することだと思います。

住宅ローンは他の借金に比べれば金利で優遇されているので、手元に現金がなく、他のローンを抱えるくらいなら、繰上げ返済せずに他のローンを借りずに対応できることも考えていきます。

ただ、仮に現金に余裕がある時には、繰上げ返済を考えてなるべく早く住宅ローンを無くした方がいいのは間違いありません。

金利については低金利で借り「いつ返すか」を考えておく

結局、大事なのはここかな、と思っています。

低金利で借りるのは当然のこと。

問題は、自分のライフプランの中で、どういった大きな出費が予測されていて、いつなら一気にローンを返せるのか、ということです。

子供が大学入学を控えているのなら、費用捻出のために学費ローンを組むのは勿体無いので、貯金を切り崩すのもやむなしでしょう。

この時期にローンの返済は難しいでしょうし、ローン借り換えも考えている余裕はなさそう。

それなら、ある程度計算できるまとまった期間を、固定金利にしてしまうのはいい判断と言えそうです。

つまり、「この期間は金利が上がると対応できない」という期間は固定にしておくというのが一つの手です。

あるいは、１０年後に金利が急騰すると見据えて、その時までじっくりお金を貯めておき、１０年後に借り換えも含めて、一気に返してしまう、というのも一つの手でしょう。

固定金利と変動金利の決め方（2022年以前）

私は、固定と変動の違いもわからないような住宅ローンの知識なし状態で家を建てました。これは家づくりの中でも大きな後悔となっています。

フラット３５の検討なしに、住宅ローン展開は考えられません。しかし、20代と40代ではお得な住宅ローンが違うのも事実だし、変動金利と固定金利だって、支払い能力によって変わってきます。

答えは短期集中変動金利か全期間固定フラット作戦

ぶちくまの予想としては、これから２〜３年間、現状維持から0.00数％金利が下がることはあるかと思います。

全期間固定フラットが失敗なし

もし、今ローンを３５年など長期で借りるのであれば、現在の収入でしっかりと払える全期間固定金利ローン、フラット35などがお勧めです。ほぼこれ一択。これに類推する住宅ローンの借り入れをお勧めします。

一気に返せそうなら超短期を想定した変動金利

借り換えであれば、もう少しだけ様子は見れるかなと思いますので、その間に、ネットバンク含め「いつ一気に返すか」を想定した期間固定金利、もしくは５年程度の短期に一気に返済を目指して変動金利の借り換えをお勧めします。

この猶予期間に複数の銀行の資料を集めておくことを強くお勧めします。ローンの審査期間は、ネットバンクだと結構かかりますからね。

一括で申し込みができると楽ですよ。

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ネット銀行を利用した方が金利は安い？

ネット銀行についてはさらに詳しく紹介した記事があります。

手厚いサービスの地方銀行、安定した低金利と組織の大きさでメガバンクを選ばれる方も多いと思いますが、これからの時代はネット銀行も必ず住宅ローンの比較対象に選びましょう。

ネット銀行参入による競争激化

このまま景気が変わらず、政治の方もなんとか安定していただけるのであれば、金利の大きな動きはないかなと思います。

しかし、銀行自体の形態が、ネット銀行の存在によって大きく変化しています。

住宅ローンに関しても、今までは「実態のない銀行って、なんだか怖い！」と思っていた方も多いと思います。

というか、ぶちくまに至っては、ネットバンクでローン組むなんて想像もしていなかった。

ネット銀行、競争も激化しており、0.001％を争う激しい鎬の削りあい。

これが今後も加熱すれば、当然地銀も巻き込まれるので、下げ幅に関しては地銀の方が期待できるかもしれません、んが。

いずれによ、下がるのは0.00●％、銀行も自分たちの経営を維持するための利益は得なければいけないので、これからがくんと下がる、ということはもうないでしょう。

ネットバンクは金利戦争から付加価値サービスの時代へ

もう、金利の下げ幅も限界だぜ、というネットバンク各行の声が聞こえてきそう。

今や、付加価値や契約特典での誘致合戦へと変貌しました。

わかりやすいところでは、イオン銀行でしょうね。

なんと、５年間、イオンでの買い物が毎日５％offとなります！

定期預金の金利優遇もあり、住宅ローンからさらなる囲い込みに必死！

でも、どこでローンを借りても金利が一緒であれば、こう言ったサービスがとても重要になります。

ネットバンクを利用する際のデメリット

ネットバンクでの住宅ローン検討は、フローチャートに載せたくらいに重要な工程です。

ネットバンクは店頭がないので、人を前にして相談することができません。

また、銀行の実店舗では、仮に希望した金利でのローン契約ができなくても、「〇〇の条件であれば」「プラス0.０◯％の金利なら」「〇〇万円までなら」と、借りれるくらいの自分にあった絶妙な交渉が可能となります。

一方のネットバンクだと、審査が厳しい上に、とにかく時間がかかります。

年収の制限もあったりするらしく、「借りようと思ったのに借りれなくなった」ということで、せっかく立てた新築プランが泡と化す可能性もあります。

そのため、ネット銀行を利用される場合は、早めの準備が大事だと言えます。

デメリットを打ち消したじぶん銀行

auと言えば、KDDI。KDDIと言えば系列のじぶん銀行の住宅ローンがあります。

ネットで全てが完結することもあって、郵送を間に挟むなどの手間がないこと。

さらに、条件が良ければ最短１０日で契約完了できます。

つまり、上述のデメリットの一部が解消されていることになります。

チョピっとですが、auユーザーであれば毎月500円、通信量がお得になります。

これが５年間続くので、合計30000円のキャッシュバックみたいなもんですね。

さらに、団体信用生命保険にがん50％団信という、もしもがんと診断を受けた場合に住宅ローン残高の50％が支払われます。

これがなんと、無料でつくので、金利上昇リスク以外の、自分が病気になって働けないリスクにも対応できるというわけです。

ちなみに、１１疾病保障団信にも0.3％金利上乗せでつけることができます。

生命保険など入っていない方であれば、こちらを手厚くするという方法もありますね。

ネット銀行は住信SBIを軸に考える

数年間、ネット銀行の住宅ローン動向をみてきました。

どこも魅力的な商品展開をしており、さらにサービスが多様化しているため比較が難しくなってきています。

特に、下記に説明する団体信用生命保険なんかが絡まってくるとよくわからなくなります。

なので、数年間、安定して住宅ローンのサービスが良い住信SBIネット銀行を比較対象とすることをお勧めします。特に、SBIは団体信用生命保険がかなりお得なので、参考になると思います。

ネット銀行の住宅ローンで疾病保障がつく場合の選び方【SBI選択がベスト】

ネット銀行の住宅ローンはいろいろな特典がつきます。なかでも疾病保障はおとくです。ただし注意点も多く、本当に「保険としての役割」を果たすわけではありません。ただし、この保障を活かすことで、自分や家族の生命・医療保険の見直しもできて安くできる可能性もある。

gatahome.com

2018.08.07