住宅ローンの目安は年収かける６、って聞いたことありますか。年収500万円なら、住宅ローンはだいたい3000万円、ということになります。
簡単な計算式なのでだいたいの目安がわかっていいですね！
ただ、もう家づくりの計画をスタートさせているのなら、はっきり言ってこの計算では甘い、危険です！
たぶん、あなたの予算計画は９割くらいの確率で頓挫します。安全圏での住宅ローン設定をみていきましょう。
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これから家づくりの話をする前に、少しだけお話ししておきます。
家づくりは情報戦。知っていると知らないとで、数百万円も損するなんてことがあるのが住宅購入の怖いところ。
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もし、家作りがなかなか進まない、と感じたら、家族が乗り気じゃない、と思ったら、まずは自分が行動すること。今日の宿題は、一歩だけでも前に進んでみること。
では、本編に戻ります。
お邪魔しました。
住宅ローンの安全圏についての考え方
住宅ローンを安全圏で考えることは、結構難しいのです。
- 住宅ローンにもいろいろ種類があるので、選び方によって100万円単位で支払い金額が変わること。
- 変動金利の場合、金利の変化についても考えないといけないこと。
- 年収がが増える割合についても、あまり期待しないで計算しないといけない。
- 生活スタイルも変化があること
逆に言えば、安全圏として絶対条件をしっかりクリアすれば最初の予算を決めることができます。
- 住宅ローンは必ず全期間固定金利で計算する
- 年収の上げ幅は期待しないで予算を組む
- 生活にも少し余裕がないといずれ頓挫する
- ライフイベントは必ず考慮する
- 借入可能額は考慮せず、あくまでも「確実な返済可能額」と照らし合わせる
これらのポイントについてしっかり押さえておけば、新築の予算で失敗することはありません。
住宅会社に相談する前に、自分たちでしっかりと予算を決めることが大事だよ
返済負担率で考えれば20%が目安
様々な住宅ローンサイトでもみますが、私も返済負担率で考えるなら、20%が目安かと思います。
年収に対して住宅ローンの返済がいくら占めているかを表した割合
「年間返済額÷額面年収×100」で求めることができる。
年収300万円なら月々5万円の返済額に抑える
この計算式で言いますと、年収300万円なら、1年の返済額は30万円に抑えたほうがいいよ、ということになります。
月々になおすと、返済額は5万円となります。35年の固定金利で借りた場合は、住宅ローンは1600万円ほどが目安となります。
借りることができる額は意外と多い
1600万円の予算となると、現実味がわく一方で
えっ、本当にそれで家が建つの？
と心配になる気持ちもあるかと思います。私自身、「みんなローンは3,000万円くらい借りているから、頭金も考えるともっとお金がないとダメだ」と思っていました。
しかし、いざ家づくりを始めてみると、住宅会社の営業担当さんや銀行員はこぞって、「いえいえ、なんだったらもっといい家建てられますよ」と言ってくれます。
もしかして、自分ってお金持ち？
なんて勘違いすることもありました。
でも実際には違います。意外と、借りられるお金って多いんです。
フラット35の返済負担率を参考にしよう
ここでも年間負担率を使います。フラット35では基準がしっかりとしているので参考にしやすいです。
ちなみに、他に借入（車のローンなど）があっても、借入を含めた返済可能額がでるので便利ですよ！
フラット35の返済負担率表
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 基準 | 30％以下 | 35％以下 |
借入可能限界額は2,500万円
ちなみに、先ほどのフラット35の借入可能額限界が約2,500万円になります。先ほどの1,600万円に比べるとなんだか立派な家が建ちそうな気がします。月々75,000の返済額なら、なんとかやりくりすればいけそうな気もしますよね。
でもでもでも。
年収300万円の手取りって、だいたい年額約231万円ですよね。月給だとボーナス抜かせば25万円、手取りになると20万円。
毎月75,000円は一人暮らしの賃貸であればいいとしても、これから様々なライフイベンが待ち受けているご家族には、ちょっと不確定な数値だと思いませんか。
２人以上の家族で平均支出はどんな感じ
消費支出だけをみると、共働きだと少し支出が多くなるとしても30万円程度の支出があります。
いやぁ、うちはそんなにお金使わないよ
というご家庭ほど、将来の支出については注意が必要です。
子育てなどの教育支出が年々大きくなっていくことは想像しやすいですが、保険などの固定支出も年々大きくなりますし、必要な積立だって増えます。
| 世帯主（夫）のみ | 夫婦共働き世帯 | |
| 実収入 | 499,789円 | 620,935円 |
| 消費支出 | 293,185円 | 331,603円 |
| 非消費支出 | 100,671円 | 114,412円 |
| 黒字 | 105,933円 | 174,921円 |
給料が増えることも想定したいところですが、後述しますが増えた分の給料は、増える支出にあてるものだと思ってもらった方がいいと思います。
金利は全期間固定金利で予算編成しよう！
金利に関しては、計算の段階では「全期間固定金利＝35年の長期固定金利」で計算しましょう。
変動金利の場合、2018年現在は本当に安い。安すぎます。
安すぎるので、将来的に金利が上がった時に「かなり」痛い目にあいます。
なので、検討段階ではまずは「全期間固定金利」で計算しましょう。
いつローンを決めたらいいの？
具体的に住宅ローンの内容を検討する段階になって、自分の支払い方はどうしたらいいのか必ず複数の銀行で住宅ローンを比較して考えていきましょう。
ポイントサイトのおすすめ記事
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住宅会社が変動金利で支払額を計算してきたら
月々の支払いを「変動金利」で計算してくる住宅会社の営業がいたら注意が必要です。
少しでも支払額を安く見せるための、営業テクニックです。
ただ、35年なり、住宅ローンを支払うのはあなたですし、
金利が上がった時に負担するのもあなたです。
年収別の安全圏の住宅ローン
ここからは年収300万円を基本としながら、その周辺年収の方はどう考えたらいいのか比較しながら確認していきましょう。
借入可能額との比較
借入可能額は総収入に対して35%〜40％程度が「その人が限界まで借りられるとされる住宅ローンの金額」です。
まずは、借入可能額と安全圏の住宅ローン額を比較するために、年収に対して、何％までも許容負担率とするかみてみましょう。
| 税込年収 |
20% |
25% |
35% |
| ¥ 3000000 | ¥ 21,000,000 | ¥ 26,250,000 | ¥ 36,750,000 |
| ¥ 4000000 | ¥ 28,000,000 | ¥ 35,000,000 | ¥ 49,000,000 |
| ¥ 5000000 | ¥ 35,000,000 | ¥ 43,750,000 | ¥ 61,250,000 |
| ¥ 6000000 | ¥ 42,000,000 | ¥ 52,500,000 | ¥ 73,500,000 |
| ¥ 7000000 | ¥ 49,000,000 | ¥ 61,250,000 | ¥ 85,750,000 |
当然、許容負担率を増やすことで、ローンを借りられる金額は上がってきます。
全期間固定金利と変動金利を比較してみる
変動金利の方が安くていいじゃないか！
わたしもそう思って、変動金利で住宅ローンを借りました。結果として、３５年間不安と戦う人生となりました。もちろん、変動金利を選ぶべき人もいますがそれは別の記事で。
注文住宅、に限らないのですが、住宅購入の予算を決める際には、必ず全期間固定金利で計算してほしいとわたしは思います。
金利が上昇した場合のリスクはかなり大きいからです。住宅ローンを借りる際にはかならずシミュレーションしてもらいたいのですが、今回はまずは予算を決めるための住宅ローンなので簡単な比較をしてみます。
手取り年収300万円で許容負担率は20%35年返済の場合
| 金 利 | 0.5％の場合 （現在の変動金利） | 1%（10年固定金利） | 1.5％の場合 （全期間固定金利想定） | 2％の場合 （金利が上がる想定） |
| 借入可能額 | ¥ 19,261,485 | ¥ 17,712,551 | ¥ 16,330,026 | ¥ 15,093,757 |
| 毎月返済額 | ¥ 50,000 | ¥ 50,000 | ¥ 50,000 | ¥ 50,000 |
| 年間返済額 | ¥ 600,000 | ¥ 600,000 | ¥ 600,000 | ¥ 600,000 |
| 返済総額 | ¥ 21,000,000 | ¥ 21,000,000 | ¥ 21,000,000 | ¥ 21,000,000 |
当然、返済総額は一緒になるんですが、借りられる額はがくっとかわりますね。ガクだけにね。
金利は0.5%も違うと、150万円近く差が出てきます。上にも書いた通り、住宅会社は自分たちの商品が少しでも安く見えるように、変動金利での月々返済額、さらにはボーナス支払いまでいれて安くみせようとします。（別に悪いことではない）
変動金利と固定金利だと、だいたい1％くらい違うので予算は300万円も変わってきてしまいます。予算に関しては多ければ多いほどいい、というものではないですよね。単純に、自分たちの負担が増えるだけですから。
年収300万円の場合は、1,700万円が安全圏となりそうです。毎月返済額は5万円は実際の賃貸との比較もしやすいですし、場合によっては「アパートより安い」と言えそうですね。
給料が上がることは想定しない
安全圏を考える上で大事なのは、給料の上昇率は考慮しないことです。
これは、私の考えというのが大きいのですが、そもそも今の環境で20年以上働き続けられる可能性はかなり低いと思います。
AIの台頭で大きく仕事の内容は変わる
とくに、わたしのような、それほど高くない給料で、誰でもできるような仕事をしている方は、仕事がなくなる可能性を検討してみてください。（一応、医療職なんですけどね）
大体の仕事がなくなるという予測が出ています。
オックスフォード大学が認定 あと10年で「消える職業」「なくなる仕事」
現在の給料を維持することも大変な方が、多く出てくると思います。
ただ、あくまでも「20年後」なので、今のお仕事を一生懸命されていれば、確実に給料は増えていくはずです。
同時に、子供がうまれるなどのライフイベントが発生すれば、上がった分の給料やボーナスなどで対応しましょう。
住宅ローン設定では給料上昇は検討しない。これ、基本です。
住宅ローン1600万円で家を建てられるか
もちろん、家は建てられます。
土地の吟味は必要かと思いますが、予算で1600万円はある種、妥当です。ただ、住宅会社は厳選する必要が出てきます。大変ではありますが、給料をあげるよりはずっとラクです。
安全圏からどれくらいはみ出すかは価値観と相談
あくまでも安全圏が1600万円なので、もう少し年収にゆとりがあったり、趣味が「いえづくり」になれば、予算を多めに投入するのもありだと思います。
表も載せますが、400万円になれば、2,177万円まで安全圏が上がります。給料が上がることは想定しない、としましたが、20代前半と、30代では給料が変わってきます。
安全圏を脱するリスクと天秤にかけて予算を設定しましょう。
年収が変わると安全圏が増える
| 年収 | 300万円 | 350万円 | 400万円 |
| 借入可能額 | ¥ 16,330,026 | ¥ 19,051,697 | ¥ 21,773,368 |
| 毎月返済額 | ¥ 50,000 | ¥ 58,333 | ¥ 66,666 |
| 年間返済額 | ¥ 600,000 | ¥ 700,000 | ¥ 800,000 |
| 返済総額 | ¥ 21,000,000 | ¥ 24,500,000 | ¥ 28,000,000 |
1600万円で建てられるオススメの住宅会社
1,600万円は、予算としては妥当と申し上げました。むしろ、この辺りをターゲットとした住宅会社が多くなってきました。
大変ありがたい話です！
全国区ならアイフルホームとタマホーム
個人的にはアイフルホームがお勧めですね。ただ、条件によりますが1,600万円だとオプションはあまりつけられないかもしれません。
ローコストが強い新潟なら選択肢が広め
新潟に生まれてよかったと思うのは、コスト意識の高いハウスメーカーや工務店の実力が高いことですね。イシカワのおかげかと思います。
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これも個人的な意見として聞いてもらいたいのですが、モリタ装芸「デジも？」がオススメですね。
理由としては、デザイン重視では珍しく、定額のROMOという商品展開があるからです。ROMOなら、32坪と狭めではありますが、1400万円が提示されています。
1,400万円の家でも、「デジも？」で有名なモリタ装芸で建てられるなら羨ましいです！
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まとめ：住宅ローンの安全圏を守って安心の家づくりを！
最後までお読みいただき、ありがとうございました。最後に簡単にページないの情報をまとめておこうかと思います。
計算のおさらい
諸経費は固定費として住宅予算の15%くらいはかかるものだとします。税込年収から住宅負担に回せる金額は20％が安全だと思ってください。
これを35年で、1.5%（全期間固定金利）の元利金等返済で支払うのが住宅ローンの安全圏の目安となります。
実際の式としては、年収300万円を例にします。
ただ、この2,100万円は、住宅ローンの総支払額、つまり金利も含めたお金です。
実際に家づくりに回せるお金は、1,633万円になります。（利息は467万円ですね）
実際にいろいろ数字をいれてみると想像しやすいですよ！
諸経費分は現金で貯める
必要な貯金に関しては、諸経費プラスアルファを目標としてください。参考ながら、ぶちくまの諸経費はざっくり500万円くらいかかっています。
ローコストで住宅を建築しても、諸経費はあまり割り引かれないので、仮に1,600万円を予算としても300万円の諸経費は見積もっておいた方がいいです。
コメント
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