少しだけ、生き方の話をしてもいいですか？
ダメです。
それじゃあ、記事にならないのでとりあえず店舗併設型の住宅について話をさせてください。
お金になるなら、いいでしょう。
私のライフプランというか、将来の野望について記事の中に巧妙に織り交ぜていきますので、是非ご覧ください。
基本的には「お店もできる家」についての話なのでご安心を。
資料請求できるのは「施主になる前」だけ
これから家づくりの話をする前に、少しだけお話ししておきます。
家づくりは情報戦。知っていると知らないとで、数百万円も損するなんてことがあるのが住宅購入の怖いところ。
詳細はページの最後にまとめましたが、読むのが面倒な方に「資料請求」のサイトだけお伝えしておきます。面倒なら、今しかできない「資料集め」だけでもやっておきましょう。
一括で資料請求できる上に、無料で「間取り」「土地」「資金」のプラン作成までしてくれるタウンライフがおすすめです！
もし、家作りがなかなか進まない、と感じたら、家族が乗り気じゃない、と思ったら、まずは自分が行動すること。今日の宿題は、一歩だけでも前に進んでみること。
では、本編に戻ります。
お邪魔しました。
店舗併設住宅って何だ？
雇用労働者なら一度は夢見る「自分の趣味で仕事がしたい」ということ。最たる夢が、「自分の店を持ちたい」ということですよね。
ラーメンなんかインスタントしか作れないけど、食べ歩き程度の知識で「将来はラーメン屋がやりたいなぁ」とか考えたことはあるよね。
実現できる人はほんのわずか、脱サラというリスクを背負って夢追い人になるしかなかった、、、なんてことはもう昔の話。
今は、家づくりにわずかな資金と相応の手間を支払うことで、簡単に「自分ショップ」を開店できるようになりました！
家づくり自体が「住宅ローンというリスクを背負うだけ」と言ってしまっては元も子もないのですが、少なくとも、雇用を継続した上で「土日だけショップ」なんてやり方もできるのが、副業型雇用へと変化するこれからの時代の「家づくり」の考え方だと思います。
もし、本当に少しでも「いいなぁ」と考えていることがあるなら、対応できる家づくりをしておくと、将来後悔が少なくなると思います！
店舗併設型のメリット
まずは、家づくりの際に、最初から「店舗を併設して設計する」ことのメリットを説明していきます。
資金を節約して、土地・建物を最大活用
ものすごくあたりまえな話からしますが、店舗兼住宅の最大のメリットは、「新築の旨みをダブルで味わえる」ことです。
コストは二軒建てるよりは安い
もちろん、店舗用の資金が必要になるのでお金はかかりますが、店舗と住宅を2つ建てるよりもはるかにコストは安く上がります。さらに、土地に関しても有効に活用できる上に、雑多な事務処理関連も家屋一つ分にまとめられるのでお得っちゃお得です。
家づくりの雑務は倍以上になる
そのかわり、建てるまでの費用や準備も恐ろしく大変になるし、店舗側の融資を別に考えないといけないので、その時の事務作業の量は半端じゃなくなりますけどね。
お店をやりたいと考えている場合には、一度は通らなければいけない道ではあるので、どうせ大変なことをやるならまとめてやっちゃった方が、苦しい時間は少なくてすみますね。
店舗部分の活用方法を決めておける
わたしは経営側はからっきしなので、家づくりの面で考えますけど、併設する店舗をどれくらいの期間行うのか、お店を閉めた後は、その空いた店舗スペースをどうするのか、はしっかり考えておいた方がいいかな、と思います。
店舗が併設されること自体がリスクとも
どんな事業をやるかによりますが、店舗として利用しやすい建物、お店をやりやすい立地条件のもののほうが、将来、事業を切り離すときには「売却価値がある」と考えられます。
ただし、20年くらい事業をやるとして、その後のことを予測するのはプロでも難しい。売れる店舗を目指して作っても、売れなければただの負債となります。
自宅の使い方は自分で考えればいいだけ
その点では、店舗併設型は自分で処理しやすいというメリットはあります。
仮にセレクトショップのような小規模の小売店を併設した場合、リフォームして店舗部分を今日中空間に変えて、二世帯住宅などに生まれ変わらせてもいいわけです。
店舗にするであろう道路に露出しやすい部屋は、将来的に介護のしやすい部屋に変えてしまった方が都合が良いとも考えられます。自宅の話だけで済むので、活用法を自分たちだけで消化できるのはいいと思います。
すぐに事業が立ち行かなくなって、店舗部分がまるまる邪魔になるリスクを生涯抱え込まないといけない、とも考えられますけどね。
固定費の節約
特に小規模店舗の場合、立地さえ活かせれば既存の土地を「ビジネス」に活かすことができます。
土地の価値は変わる（上がるかどうかは別として）
わたしの場合は新潟というど田舎ですが、働き方が大きく変わっていくこれからの時代においては、土地のコスパが見直されて、二束三文の土地であっても大きな価値が見出される可能性はあります。
人の流れが生まれれば、あるいは働き方が変わることで、土地の活用方法も変わってくるということだね。
そこで、自分の家を店舗や事務所など、活用の幅を広げる役割を持たせることで、家屋や土地などのあなたの財産が、さらにお金を生み出してくれる可能性はあります。
そのときに大事になってくるのが、維持管理費の問題です。
立地以上の付加価値を生み出す
例えば、今、小売店などで好立地とされているところは、駅前などの人の流れがあるところえですが、人気の土地というのは、どうしても、維持費がかかります。
自分が所有している土地でなければ、賃貸料を払い続ける必要がありますからね。
今後は、人の流れはインターネットという仮想空間で行われるようになるので、こういった維持管理費は別の「人気サーバー」なんかに置き換えられるのかもしれません。
店舗経営が「不動産価値」に依存してしまう
大事なのは、不動産業が苦しくなれば、取れるところから回収する必要が出てくるので、一時的に賃料などが値上がりするかのうせいがあるということです。
実際に、駅前から人がいなくなるなんて未来は十数年は訪れないと思いますが、人の流れが減っていくのは争い用のないこと。賃料は維持されているのに思ったような収益が出ない、なんて余計なコストが発生する可能性があります。
自宅なら賃料は気にしなくていい
だいぶ、長くなりましたが、自宅でビジネス・小売をする場合には、このリスクを最小に抑えることができます。これからの時代は、コストを抑えながら最大効率を得るために常に変化し続けなければいけない、ということだけは覚えておいてください。
家の中にいるようになるとカフェなどの需要が上がる？
蛇足ですが、今、ネットで情報収集したりしているのですが、一般的には「住宅街のカフェは儲からない」と考えられているようです。
人の流れは今後、変わる
会社や学校は立地のいいところに建てられて、人の流れが強制的に生まれていましたが、昨今のウイルス蔓延などの事態を考えると、人との接触は必要最小限に抑える、という時代は割とすぐそこまで迫っているのかもしれません。
そうなると、これまでの人の流れが変わって、在宅での仕事が基本となり、人の流れがいい意味でもあるい意味でもこていかされることになります。
人の消費欲求自体は無くならないから、在宅ワークで生じる需要を考えると、「家では落ちついて仕事ができないサラリーマン」なんかは、ワーキングスペースとしてカフェなんかを利用することは容易に考えられますね。
発展性には乏しいのは確か
ただ、住宅街では利用する顧客も固定されるので、ある意味では常連による安定した収益が確保できるかもしれませんが、ビジネスとして発展するためにはさらなる工夫が必要とも考えられます。
そこで、生き方のひとつとして、兼業が強い、ということですね。
はい、ダウト！
あぁ、もっと副業の話をさせてください。。。
話を家づくりに戻します。
リフォームするなら費用はどれくらい？
既存住宅を店舗併用住宅へリフォームする場合の費用ですが、カフェとして営業することを目的とする場合なら、約10畳のスペースで工事価格は約100万円が相場となります。
https://hapisumu.jp/extension-a185657/
実際には、業務のために必要な設備なんかも含めると500万円くらいになるっていうのが大筋の考えではあるようですね。
店舗併設の注意点
家づくりで店舗を併設するプランを進める上で、いくつか注意点があります。
建築基準法の用途地域の制限がある
用途地域で制限されている内容
- 建物の種類（住宅、工場、店舗など）
- 建物の規模（面積や階数など）
- 業種の種類（店舗や工場の場合）
定義や法律を建築前に要確認！店舗併用住宅でお店を開く時の注意点
店舗の建築が制限されている「第1種低層住居専用地域」には建てることができないため注意が必要です。
住宅ローンがNGとなる場合も
簡単に書いておくと、「住宅部分」に関しては住宅ローンが適応され、かつ「住宅ローン控除」についても適用範囲に限って利用することが可能です。店舗部分は「事業」のための融資としてのローンを組むことになります。
理想的には、店舗側だけでもキャッシュで支払いたいところですね。
住宅ローンの条件
店舗併用住宅に関して知っておくべきお金・立地・間取りのポイント
店舗部分は事業資金でローンを組む
住宅ローン控除は、居住部分のみに適用されます。
フラット35は住宅部分が全体の半分以上を占める制約があるので注意が必要です。
店舗併設のデメリット
知っておきたい、店舗併設型の家づくりの短所、「デメリット」についてです。
利益がなければ負債が増えるだけ
メリット面で書いたことの繰り返しになりますが、店舗経営がうまくいかなければ、店舗部分がそのまま負債となります。住宅の中に組み込まれているので、容易に店舗移転などでテコ入れするということもやりにくいと考えられます。
居住空間が犠牲になる
店舗併設の最大のデメリットと言っていいのが「仕事がプライベート空間に進出してくる」ということですね。
情報が筒抜けということ
たとえば、店舗併設型の代表格は「美容室」か「医院・クリニック」だと思います。顧客といい関係が結べればいいと思いますが、場合によっては関係が悪くなったり、何かしらの犯罪に巻き込まれやすくなるかもしれません。
プライバシーが露出状態
医者なんか金持ってる人の代名詞だから、空き巣なんかに狙われやすくなるだろうし、美容師だって「ストーカー被害」にあったら、自宅がばれている状態ですからね。
仕事のメンタルとしても、職場がすぐそこにあると気が休まらないというかたは多いと思います。医者だと急患（は救急センターが対応するとしても）だといって家の玄関を叩かれることだってあるでしょう。
周辺住民との関係性
近所付き合いが経営に影響するともあれば、気の休まることがなくなってしまうかもしれません。
思った以上に、精神的な負担は大きいのが店舗併設型家屋のデメリットと言えそうですね。
、、、気にしすぎなんじゃない？
店舗併設居住家屋こそが人生のリスクヘッジ
さて、皆さんのライフプラン、どんな感じでしょうか。今の仕事で住宅ローンを組んで、毎月のローン返済額などを計算されているとは思いますが、本当に、計画通りに「働き続けること」は、できそうでしょうか？
自らを雇用できる、店舗併設住宅は、生き方としては最大のリスクヘッジかもしれない！
盛大なる余談のスタートです。
副業型の人生設計が最強
しかし、そうなってくると、やはり副業って大事なんですよね。
藪から棒だね。
ひとつの職業に依存しない
日本の場合、昔から仕事と生活は融合していたんだよね。農耕民族で田んぼや畑を中心に生活が回っていたから、自分の家に納屋があって、仕事の道具なんかを管理する作業場があって、そして家の近くに自分が管理する土地がある。
専業農家から、仕事のない時期に働きに出る兼業農家が出てきた時代背景は、うっすら社会科の時間に習ったような習っていないような気もします。
専業農家だって、農業ばかりをやっていたわけではなく、細々とした仕事を請負ったり、あるいは農作業の傍に工芸品なんかをつくったりして生活の足しにしていた、ということもあります。
副業と考えると、なんとなく近寄りがたい感じもするけど、会社型の雇用から外れた生活をしていると、副業なんて当たり前の世界だったはずなんだよね。
終身雇用ではないのに１箇所に縋り付くリスク
終身雇用は、ある意味ではよくできたシステムで、入社すれば基本的には30年強の時間を会社に買い取ってもらい、会社は人材の流動に悩まずに安定して人材をキープすることができました。
雇用人材の流動を考える
若手社員の育成にお金をかけられるのも、「長く働いてもらって還元できる」と計算しやすかったからですよね。今なら、やめるかもしれない新人にはそんなにお金かけて育成しない。だけど、対策をしないと人が来ないから、給料だけはよくして、入社後も大切に扱ってくれるようになってきていますね。
少し、話が逸れましたが、とにかく、今後の雇用は「副業ありき」の形に変化していきます。この辺り、気になる方は調べてみてください。
必要な正社員の数は減るということ
そして、何が変わるかというと、例えば、雇用は正社員の育成もしますが、適材適所で必要時は外部から人材を保管してプロジェクトを進行していくことになります。必要な人材が減るということは、会社で確保しておくべき「正社員」の人数も減ります。
一番安定した働き方は、「正社員」で働きながら、別の仕事もできるような魅力ある人材になることです。
ここで大事なのが、正社員という立場を確保できるのは一部の優秀な人間、さらに他社が欲しい人材も正社員になれるような優秀なスキルを持った方になるので、仕事は一部の人間と、リソースとしてのマンパワーに限局されることになります。
仕事請負人と、外部委託が一般化
わかりやすく言えば、儲かる仕事は一部の人間でやって、雑用は正社員になれないような人間がギグワーク（安い単発の仕事で、多くは誰にでもできるようなもの）として請け負う、という形になるということだね。
副業が安定への鍵
さて、雇用という入り口がさらなる狭き門となり、さらに仕事自体が細分化されつつ外部委託も始まり、その競合が世界中にいる、という世界になる中で、安定して働くためには、二つの要件が重要です。
目指すべきことは、これまでと一緒ですが、会社で力を発揮することを目指したスキルではなく、「自分の力を最大限に発揮する」ためのスキルを身につけることが大事です。
長々と語りましたが、つまり、雇用されていても副業をしながら、自分の時間をお金やスキルに変換させていくことを意識することが大事ということです。
雇用外の働き方は言わずもがな
私は、農家と商人の子供なので、何となくどちらの生き方も知ってはいるのですが、雇用されていない人間こそ、自分の生き方を考えて家づくりを進めるべきです。
店舗経営している方なら、顧客は必ずいなくなると思って、顧客がいないときにできることを考えて次の一手に準備をしていくべきです。
例えば、農家なら流通が死んだ時でも自分たちで市場を開拓して、自分の無人販売店で売る、みたいなやつですね。
副業をネット時代的なベクトルにシフトする
全くベクトルを変えて、敷地を生かして「駐車場経営」なんかはやりがちだけど、シェアワークスペースに変えたりYouTube撮影用のスタジオにしたりと、活用の方法も常に変えられるような箱にしておくといいよね。
農家は、これから家にいる時間が増えるとみんな「家庭菜園」とかやり始めるんだから、栽培方法の動画を作ってもいいし、広告収入まで繋がらなくても名前が売れればネット販売に繋げられるよね。
自分とこで売れるものがあるところはやっぱり強いよね。
自分の土地があって、済む場所があって、さらにそこから生産されるものがあるだなんて、本当に幸せなことです。
つまり、店舗併設型住宅が最高ということ
結論までちゃんと辿り着けましたが、結局のところ、「住宅」も住むだけで終わらせるというのはもったいなくて、現代・近未来型のライフスタイルに適応することを想定するのが大切です。
書斎で終わらない
家で仕事することも想定して、書斎を設置するのはある意味では当然。事業化するなら、資料関連をまとめつつ、複数人で作業することも想定して、「事務所」まで発展してもいいかもしれません。
趣味を事業に
今は、どんなことでも事業に変えることができます。それも、簡単に。
「奥さんの趣味が自家栽培した苺を使ったドレッシング」だったらそれを店舗販売できるようなスペースを用意したりするのが大切ということ。
家や親戚が農家なら、（JAの決まりは知らないけど）野菜が出来すぎたときの対策に販売所や仮設食堂見たいな形にしてもいい。
利益追従ではなく、社会福祉も考える
あるいは「こども食堂」のような公共施設のような集える場所に変えてもいい。人が集うところには、必ず商機に活かせるものが出てくる。
今は人権問題もあるからすぐにはできないけど、地域活動として子供の居場所づくりとしての「工房」のようなところを作って、短時間で子供でもできるような作業で賃金を支払える場所があってもいいと思います。
というか、私がそういうところを作りたいというだけなんですけどね。子供は学校だけで育てずに、地域で育てて、早い段階から地域活動・社会活動・経済活動に参加させたい。
壮大な余談でした。
新潟の店舗併設型住宅をつくってもらう会社を探す
さて、家づくりブロガーに戻ります。新潟のハウスメーカーで店舗併設型住宅を作ってもらうなら、どこがいいでしょうか、という話題。
標榜するだけならどのハウスメーカーでもできます。やはり、対応事例の数を見て、自分好みの施工事例があるかないか、調べてみるのが一番だと思います。
私はコミュ障だからしませんが、本気で考えているんだったら、自分で探さずに「店舗併設の事例が見たい」といえば、ハウスメーカーは喜んで資料くれますよ！
ハーバーハウスのシュエットはどうだ？
ハーバーハウスのシュエット(chouette)なら、同じくらいの坪数の建物と大差ないくらい、コスパよく店舗併設型住宅を建てることができます。
個人情報を入力すれば、カタログも無料で確認できますよ！
同じ資料請求なら、一括で他社の分ももらった方が便利だと思いますけどね。
店舗側と居住部分のコントラストが素敵な実例
- 店舗側は住宅っぽい外壁にはしたくないというこだわりから、コンクリート打ちっぱなし風を採用。看板を照らす用のスポットライトも取り付けました。
- 照明を使い分けたり、使い勝手が良いようにカウンターを造作したりなど、美容師である奥様のこだわり満載。
- 店舗上にはお部屋を作らず、足音などの生活音がお客様に聞こえないように配慮した設計になっています。
- 1階【美容室17.6帖・スパスペース×2・LDK22.6帖】2階【寝室・洋室×2】
- 敷地：約73坪、延床：約47坪
シンプル可愛い店舗併設実例
- 店舗部分はビニルフロアを使用し土足でも出入り可能。タイル調の床とナチュラル色のアソートカラーが可愛らしい雰囲気に統一。
- キッチンは空間を広くとれるコンパクトなものを採用しました。
- 2階部分に収納棚を設け、収納力UP
- お年寄りの猫ちゃんも外が見れるよう、寝室に設けた窓の一部を足元につける工夫も。
- 1階【店舗部分・キッチン】、2階【寝室・洗面脱衣室・浴室】
- 敷地：約27坪、延床：約18.5坪
ディテールホーム
ディテールホームは、当サイトでもお勧めハウスメーカーとして紹介しています。
ページが削除されているのが残念
何の情報もありませんが、おそらく、施工事例が表示されていたのではないかと。
グリーンスタイル
グリーンスタイルはいつか取り上げたいとは思っているのですが、なかなか筆が運ばず。とりあえず、お勧めではあるのでチェックだけでも！
ミニマルアクティブハウス
- 「使い勝手」「明るさ」「あたたかさ」がテーマ
- 快適な２階リビング。
- 各所に光る機能的収納
- 安全性も犠牲にしない
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