資料請求できるのは「施主になる前」だけ
これから家づくりの話をする前に、少しだけお話ししておきます。
家づくりは情報戦。知っていると知らないとで、数百万円も損するなんてことがあるのが住宅購入の怖いところ。
詳細はページの最後にまとめましたが、読むのが面倒な方に「資料請求」のサイトだけお伝えしておきます。面倒なら、今しかできない「資料集め」だけでもやっておきましょう。
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もし、家作りがなかなか進まない、と感じたら、家族が乗り気じゃない、と思ったら、まずは自分が行動すること。今日の宿題は、一歩だけでも前に進んでみること。
では、本編に戻ります。
お邪魔しました。
３分でわかる地盤調査と地盤改良のデメリット注意点講座
- 地盤調査してからじゃないと地盤改良の値段がわからず、予算が足りなくなる。
- 地盤改良方法によっては土地の価値が大きく下がる可能性がある
- コンクリート打ち込みにより公害被害の加害者になりかねない
３分でわかる地盤調査と地盤改良の注意点講座でした。
やはり、地盤改良の一番危険な点は、「地盤改良にかかる費用がやってみないとわからない」ということですね。
うちは予算が足りなくなる、というわけではなかったのですが、とんでもないことが起きました。
最終金額徴収のサインのときに「値引きしようと思ったけど、地盤改良の費用が思いの外かかっちゃって。約束していた金額がやっぱり値引きできませんでした（てへっ）プラス10万円お願いします！」ってことになったんだ。
本当に注意してね！（許すべからず）
実際に地盤調査・改良した際の備忘録
ここからは、私が家づくりをした際に地盤調査〜改良までした記録を残しておきます。
軟弱な地盤はとにかく強化
ぶちくま家は、残念なことに軟弱な地盤の上に家が建っていました。
まぁ、もともと河川が近いこともあった。
そもそもが新潟というのはそもそもが地盤ともなりえないような、軟弱で泥状で、主に田園としてしか活用できないような土地となっています。
人が住むために手を変え、品を変え、地盤強化に取り組み、今では越後平野というなめらかで平坦な土地を生かして、たくさんの人が暮らしておるわけです。
新潟の地盤の弱さといったら豆腐といい勝負
「越後平野。新潟県中北部，信濃川，阿賀野川の下流域にある平野。南北約 100km，幅 10～25km，面積約 2000km2。中央部が幅広く，南と北に狭い紡錘形。信濃川，阿賀野川などの河川の堆積作用で形成された沖積平野である。角田山から北の海岸には砂丘が発達し，砂丘の内側には砂堆列がみられる。内陸には鎧潟，鳥屋野潟，福島潟などの潟湖が残存していたが，次第に干拓されている。低湿な沖積地は水稲単作の穀倉地帯を形成していたが，最近は土地改良事業が進んで，地下水位を下げ，圃場整備が進められている。これに伴い機械化が進展した。第2次世界大戦後，新潟市を中心とする天然ガス化学工業の発展で，水溶性ガス汲上げによる地盤沈下が起り，問題となった。現在はガス井の自主規制を行い，地下水の還元と，構造性のガス井の開発で対処している」
「川」「河」「池」「沼」「潟」「渡」「田」など水にまつわる漢字が地名に付くところは、地盤が弱い。 逆に「○○山」「○○台」というような地名は地盤的にも比較的、安定していることが多い、とのこと。そして、新潟市の西、海岸線に沿って、小高い砂丘地域が続いています。あの辺りは、比較的、地盤が良いです。たとえば、「青山」や「有明台」「寺尾台」のあたり。東の方に向かいますと、大山台公園のある「大山」「桃山」「物見山」と続きますね。 内陸部でも、「紫竹山」「牡丹山」「石山」など、かつて砂丘があった場所の地盤は比較的、安定しています。その他にも「自然堤防」といって昔、川の岸で盛り上がっていた部分は、地盤が良いことが多い。たとえば、「米山」がこれにあたります。
もともと家が建っていた場所でも改良が必要な場合も
我が家の場合は建て替えだったので、古い家を壊して新しい家を同じ土地に建てる予定でした。
なぜ、家が建っていたはずなのに、地盤改良が必要になるのか。
これまでが偶然、豆腐の大地に家が建っていたのが残っていただけなのか、本来不要な地盤工事をさせられているのか。
地盤調査の結果は今回確認できたので、必要な地盤工事は建て替えの機会にしかできないチャンスだと思って、今回はなけなしの予算を当てて地盤改良しようと思います。
建て替えでも地盤改良が必要になるケース
私たちが依頼した住宅会社の担当も、「家が建ってたところだから、それほど大規模な改良工事は必要ないと思う」と甘く見積もっていました。
我々もちょいと期待してて、「もし改良が不要であれば、もう100万円くらい安くできるかも」なんて営業に唆されていたんですけど、結局フルで持ってかれました。
まぁ、追加徴収がなかっただけ良しとしましょう。→最後の最後にありました。
あるいは、ほかのハウスメーカーで見積もりが甘くて追加で取られる、なんてこともあるかもしれないからそこは要注意ね。
私が依頼した地盤改良工事の会社「ジオック技研」
ここからは、私が依頼することになた地盤改良工事のプロ集団「ジオック技研」に関する情報をまとめておきます。
ジオック技研の改良工事に感謝
丁寧に写真付きで報告書をくれました、サンキュージオック！
ちなみに地盤の保証は地盤審査登録制度、その名もGメンと、なぜかダジャレになってるんだけども。
えっ、ぶちくまが言ってるわけじゃないよ、本当にGメンなんだよ。Gメン（地面）って、ルビまでふってあるんだよ。
保証期間は、合計で20年間ってなってた。
ちなみに保証書は大学の卒業証書みたいになってる。うん、一生大事にする。
サンキュージオック！ジークフリート！
地盤改良工事と基礎工事の違い
私が勘違いしていただけかもしれませんが、「地盤改良工事」と「基礎工事」は根本的に異なるものなので、簡単に違いを解説していこうと思います。
地盤改良工事と住宅基礎工事の違い
私は住宅会社から「地盤改良の必要性」などを聞いているときに、頭の中には「ベタ基礎、布基礎」など、いわゆる「住宅躯体の下にある構造物」のことを考えていました。
実際には、ベタ基礎・布基礎などを論じる前に、住宅という重たい構造物を地盤の上に乗せることができるかどうか、という「地面の下の強度」を調べる必要があります。
この地面の下の強度が弱い場合には、建物を乗せても傾いたり沈んだりしてしまうため、地盤を強化する、という話になります。これが「地盤改良工事」になります。
地盤改良工事とは
地盤の強弱には「地耐力」という言葉が使われます。この地耐力のパラメータを上げる工事が地盤改良工事になります。
どれくらいの深さに「家を支えられる固い地層」があるかで地盤改良の工事方法が変わってきます。
例えば、地面から数メートル程度の表層だけ地盤が緩ければ、この緩い地盤を固めるための工事が行われます。
住宅基礎工事とは
一般的には「直接基礎」と言われる地盤改良工法のひとつで、どちらかといえば地盤改良のうちのひとつとも言えます。
直接基礎だけで住宅が建設できる地盤は、「改良工事が不要」な優秀な土地だと言えます。
次に解説する「基礎」工法として、ベタ基礎、布基礎、（独立基礎）があります。これらはそれぞれメリット・デメリットがあるので、どれがいいというものではありません。
地面から上の地盤改良方法ということもできます。
基礎はべた基礎と布基礎どちらがいいか
その土地によって向き不向きがあります。
画像内で解説している内容は、SUUMOでより丁寧に解説しています。
ベタ基礎のメリット
- ベタ基礎はコンクリートで地面を覆って面で支える
- 耐震性に優れる
- 地面に含まれている湿気が上がりにくい
- シロアリ対策にも有効
布基礎のメリット
ベタ基礎のように地面にコンクリートを流す場合もありますが、鉄筋は入れずにあくまでも
- コストが安い
ベタ基礎と布基礎を選ぶ際に考えたこと
ベタ基礎は強いが高い
ベタ基礎のほうが一般的で、見た目からすると、基礎全体に配筋されてコンクリートで固めてるから、強そうには見える。
ベタ基礎のほうがコンクリートも鉄筋もいっぱい使うから、高い。
しっかりとしたところがちゃんと調査したうえで、布基礎でいいっていうことであれば、それはやっぱり布基礎がベストだともいえる。
布基礎で強度が足りないことがないよう証明書は必要
私たちローコストオーナーとしては、本当はベタ基礎がいいんだけど、まぁお金ないから布基礎にしときますか、お主も悪よの～なんて越後屋が潜んでいないかは要注意です。
ハウスメーカーの規模が大きければ自社で地盤改良工事を行うこともあると思いますが、大体のところが外部委託だろうし、委託された会社だって自分ところの名前でやっている以上、信用にかかわることはしないと思う。
そのために保証書まで出して、20年間の地盤保障してくれているわけだ。全部内部でやってしまう会社の場合は、第三者機関やホームインスペクションとかで調査したくなるところだけどね。
地盤調査と改良方法の選択
ここからは、地盤調査の様々な方法について解説していきます。
地盤調査方法
地盤調査の方法は、利用する会社や測定する土地（地盤）によって異なります。
スウェーデン式サウンディング試験
ジオック技研では、スウェーデン式サウンディング試験というイカした調査方法を取り入れています。完全にプロレス技ですね。
要は重りを付けた針を豆腐にさして、まな板に当たるまでの距離を測るというもの。
途中、高野豆腐みたいな地盤に当たったら回転を加えて進めてみて、最終的にまな板くらい硬い地盤に当たるまでの必要な力だとかを計測します。
うちはずぶずぶ行ったみたいで、最終的には5メートル下まで突き進み、ようやく安定。
旧家は豆腐の上に建っていたことがわかりました。
ボーリング調査
ボーリングを行う高精度な地盤調査方法。
平板載荷試験
地盤に建物の重量に見合う荷重を直接かけて、沈下量を測定して支持力を判定する試験。
液状化判定
液状化の危険性を調べる。
土質試験
調査する土地の土の状態を調べる。
土壌汚染調査
土地の汚染状態を特別に調べることができる会社もあります。気になる方はぜひ。
３つの地盤改良方法で最適なものを選ぶ
①表層改良工法
名前の通り、軟弱な土層が浅い場合に、基礎の下の土層を人工的に硬質な地盤に変える工法です。
特に大きな重機も必要なく、その土地の土層を利用してセメント化（固化）させるため簡易で安価です。
0.5ｍ～2.0ｍ程度下に良質地盤があった場合なので、我が家は当然適応できません。
②柱状改良工法
軟弱層が2.0ｍ～8.0ｍほどあり、その下に良質地盤がある場合に適応する工法。
支持層に到達する２０㎝くらいの穴をあけて、そこにセメントを流し込んで柱をつくるっていう感じです。
個人的には、地下にパルテノン神殿を建立してるイメージです。
工機は使いますが、素材はセメントなのですごく高いわけではないです。
柱状改良工法のデメリット
デメリットは地下にセメントを残してしまうということ。詳しくは別項で話します。
もう一つ、土層によって、途中に腐葉土や水脈があると、その部分がしっかり固まらず安定しない、みたいなこともあります。
③鋼管杭工法
これは、上の柱状改良のセメントが鋼管に代わるもので、開ける穴も少し小さくなります。
2.0ｍから10.0ｍまで軟弱層がある場合の適応で、その下の支持層に杭を打ち込みます。
支持層の厚さも3ｍくらいないと、貫いてそこが不安定になってしまうこともあるようです。
鋼管杭工法のポイント
これは既製品なので、固まるかどうかわからないセメントよりも信頼度は高いです。
施工費はちょっと高いです。あと、結局、杭が地盤に残ります。
地盤改良の時に注意すること
正直、素人が「この工法でお願いします」と言うことはないと思いますが、地盤検査の結果を見て、あきらかに支持基盤となる固い地盤への到達点が異なるなど、安定した地盤がないときはしっかりと相談したほうがいいかもしれません。
地盤改良を行うデメリット
①セメント材と土層が混じることで六価クロムが発生する（可能性）
六価クロムとは毒性の強い発がん性物質です。強い酸化作用があり、皮膚炎や腫瘍を引き起こす可能性が示唆されています。
六価クロムの人体への影響
- 皮膚や粘膜に付着した状態を放置すると皮膚炎や腫瘍になる。
- 粉塵を吸い込むと鼻中隔穿孔を引き起こす。
- 消化器系にも影響があり、長期的には消化器系のガンの原因になる。
発生した土壌の所有者に責任があるので、地盤改良によって六価クロムが発生すると浄化義務が土地所有者に生じるそうです。
地盤改良をする際、セメント系固化材で固めようとすると、水和反応が阻害されます。すると、本来閉じ込められているべき六価クロムが溶出します。
なぜ地盤改良で六価クロムが発生するのか？｜地盤専門家サムシング
②地盤改良により土地の価値は大幅に下がる
まともなハウスメーカーであれば、この点もしっかりと説明してくれると思いますが、地盤改良に伴い、土地の価値は確実に下がります。
いい地盤にしたんだから、土地の価値は上がりそうですが、そうでもない。ようは、地盤の中にセメントや鋼管杭を残してしまうので、それはそのまま産業廃棄物となります。売るときは、その産業廃棄物を取り除かなければいけません。
次に建てる人は、全く違う家を建てるわけですからね。せっかくつくった基礎は流用できないのです。
取り除くのは結構莫大な費用が掛かるみたいですから、土地の価値に焦点を上げればマイナスばかりです。
これを危惧して、最近では自然素材の（そのまま地盤に残しておける）地盤改良も積極的に行われています。
地盤検査と地盤改良のまとめ
- 地盤検査で住宅会社は甘めに見積もるが痛い目をみるのは施主。
- 地盤改良するなら今後の土地の利用法を考える
- 六価クロムには注意が必要
自分たちの安全のために、当然地盤改良は考慮されるかとは思いますが、意外なデメリットもあり、知らないだけで泣きをみる、なんて事態もあるかもしれません。
特に、地盤関連の事故は、思ったよりも多く、家事よりも多いんだぜ、なんてこともささやかれております。私たちは手出しできない領域のようではありますが、無関心であってもいけないと思います。
自分たちが良くても、隣家から突然「あなたの地盤から六価クロムが検出されました」なんて裁判が起こされる可能性だってあるのです。
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