地盤調査と地盤改良を体験したのでデメリットを共有する|プラス100万円の横暴

家づくりの大事なお知らせ

資料請求できるのは「施主になる前」だけ

これから家づくりの話をする前に、少しだけお話ししておきます。

かめ
かめ

家づくりは情報戦。知っていると知らないとで、数百万円も損するなんてことがあるのが住宅購入の怖いところ。

詳細はページの最後にまとめましたが、読むのが面倒な方に「資料請求」のサイトだけお伝えしておきます。面倒なら、今しかできない「資料集め」だけでもやっておきましょう。

ぶちくま
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もし、家作りがなかなか進まない、と感じたら、家族が乗り気じゃない、と思ったら、まずは自分が行動すること。今日の宿題は、一歩だけでも前に進んでみること。

では、本編に戻ります。

お邪魔しました。

3分でわかる地盤調査と地盤改良のデメリット注意点講座

  1. 地盤調査してからじゃないと地盤改良の値段がわからず、予算が足りなくなる。
  2. 地盤改良方法によっては土地の価値が大きく下がる可能性がある
  3. コンクリート打ち込みにより公害被害の加害者になりかねない

3分でわかる地盤調査と地盤改良の注意点講座でした。

やはり、地盤改良の一番危険な点は、「地盤改良にかかる費用がやってみないとわからない」ということですね。

うちは予算が足りなくなる、というわけではなかったのですが、とんでもないことが起きました。

最終金額徴収のサインのときに「値引きしようと思ったけど、地盤改良の費用が思いの外かかっちゃって。約束していた金額がやっぱり値引きできませんでした(てへっ)プラス10万円お願いします!」ってことになったんだ。

本当に注意してね!(許すべからず)

実際に地盤調査・改良した際の備忘録

ここからは、私が家づくりをした際に地盤調査〜改良までした記録を残しておきます。

軟弱な地盤はとにかく強化

ぶちくま家は、残念なことに軟弱な地盤の上に家が建っていました。

まぁ、もともと河川が近いこともあった。

そもそもが新潟というのはそもそもが地盤ともなりえないような、軟弱で泥状で、主に田園としてしか活用できないような土地となっています。

人が住むために手を変え、品を変え、地盤強化に取り組み、今では越後平野というなめらかで平坦な土地を生かして、たくさんの人が暮らしておるわけです。

新潟の地盤の弱さといったら豆腐といい勝負

越後平野。新潟県中北部,信濃川,阿賀野川の下流域にある平野。南北約 100km,幅 10~25km,面積約 2000km2。中央部が幅広く,南と北に狭い紡錘形。信濃川,阿賀野川などの河川の堆積作用で形成された沖積平野である。角田山から北の海岸には砂丘が発達し,砂丘の内側には砂堆列がみられる。内陸には鎧潟,鳥屋野潟,福島潟などの潟湖が残存していたが,次第に干拓されている。低湿な沖積地は水稲単作の穀倉地帯を形成していたが,最近は土地改良事業が進んで,地下水位を下げ,圃場整備が進められている。これに伴い機械化が進展した。第2次世界大戦後,新潟市を中心とする天然ガス化学工業の発展で,水溶性ガス汲上げによる地盤沈下が起り,問題となった。現在はガス井の自主規制を行い,地下水の還元と,構造性のガス井の開発で対処している
県からのお知らせでも、「新潟地域は、信濃川や阿賀野川などの大河川や内陸部の広大な農地を有し、しかも広範囲のゼロメートル地帯を有する地域であることから、地盤沈下対策を継続していく必要がありま」すと2017年現在も言ってる。
ようは、余程のことがなければ、地盤改良が必要な地域だといって差し支えない。
ちなみに、エシカルハウスの菅原社長が、比較的安定な地域を名指しいただいているので、そちらも要チェック。
簡単にまとめると
「川」「河」「池」「沼」「潟」「渡」「田」など水にまつわる漢字が地名に付くところは、地盤が弱い。 逆に「○○山」「○○台」というような地名は地盤的にも比較的、安定していることが多い、とのこと。そして、新潟市の西、海岸線に沿って、小高い砂丘地域が続いています。あの辺りは、比較的、地盤が良いです。たとえば、「青山」や「有明台」「寺尾台」のあたり。
東の方に向かいますと、大山台公園のある「大山」「桃山」「物見山」と続きますね。 内陸部でも、「紫竹山」「牡丹山」「石山」など、かつて砂丘があった場所の地盤は比較的、安定しています。その他にも「自然堤防」といって昔、川の岸で盛り上がっていた部分は、地盤が良いことが多い。たとえば、「米山」がこれにあたります
とのことです、サンキュー社長さん。
土地の名称が「淵くま河潟」よりも、「ぶちくま山」とか、「ぶちくま台」とかにしておけってことだね。

もともと家が建っていた場所でも改良が必要な場合も

我が家の場合は建て替えだったので、古い家を壊して新しい家を同じ土地に建てる予定でした。

ぶちくま
ぶちくま

なぜ、家が建っていたはずなのに、地盤改良が必要になるのか。

これまでが偶然、豆腐の大地に家が建っていたのが残っていただけなのか、本来不要な地盤工事をさせられているのか。

地盤調査の結果は今回確認できたので、必要な地盤工事は建て替えの機会にしかできないチャンスだと思って、今回はなけなしの予算を当てて地盤改良しようと思います。

建て替えでも地盤改良が必要になるケース

私たちが依頼した住宅会社の担当も、「家が建ってたところだから、それほど大規模な改良工事は必要ないと思う」と甘く見積もっていました。

我々もちょいと期待してて、「もし改良が不要であれば、もう100万円くらい安くできるかも」なんて営業に唆されていたんですけど、結局フルで持ってかれました。

まぁ、追加徴収がなかっただけ良しとしましょう。→最後の最後にありました。

あるいは、ほかのハウスメーカーで見積もりが甘くて追加で取られる、なんてこともあるかもしれないからそこは要注意ね。

私が依頼した地盤改良工事の会社「ジオック技研」

ここからは、私が依頼することになた地盤改良工事のプロ集団「ジオック技研」に関する情報をまとめておきます。

ジオック技研の改良工事に感謝

ちなみに、ジオック技研という亀田の会社が地盤調査及び改良工事をしてくれました。

丁寧に写真付きで報告書をくれました、サンキュージオック!

ちなみに地盤の保証は地盤審査登録制度、その名もGメンと、なぜかダジャレになってるんだけども。

えっ、ぶちくまが言ってるわけじゃないよ、本当にGメンなんだよ。Gメン(地面)って、ルビまでふってあるんだよ。

保証期間は、合計で20年間ってなってた。

ちなみに保証書は大学の卒業証書みたいになってる。うん、一生大事にする。

サンキュージオック!ジークフリート!

卒業証書みたいな地盤保証書
卒業証書みたいな地盤保証書

地盤改良工事と基礎工事の違い

私が勘違いしていただけかもしれませんが、「地盤改良工事」と「基礎工事」は根本的に異なるものなので、簡単に違いを解説していこうと思います。

地盤改良工事と住宅基礎工事の違い

私は住宅会社から「地盤改良の必要性」などを聞いているときに、頭の中には「ベタ基礎、布基礎」など、いわゆる「住宅躯体の下にある構造物」のことを考えていました。

実際には、ベタ基礎・布基礎などを論じる前に、住宅という重たい構造物を地盤の上に乗せることができるかどうか、という「地面の下の強度」を調べる必要があります。

この地面の下の強度が弱い場合には、建物を乗せても傾いたり沈んだりしてしまうため、地盤を強化する、という話になります。これが「地盤改良工事」になります。

地盤改良工事とは

地盤の強弱には「地耐力」という言葉が使われます。この地耐力のパラメータを上げる工事が地盤改良工事になります。

どれくらいの深さに「家を支えられる固い地層」があるかで地盤改良の工事方法が変わってきます。

例えば、地面から数メートル程度の表層だけ地盤が緩ければ、この緩い地盤を固めるための工事が行われます。

住宅基礎工事とは

一般的には「直接基礎」と言われる地盤改良工法のひとつで、どちらかといえば地盤改良のうちのひとつとも言えます。

直接基礎だけで住宅が建設できる地盤は、「改良工事が不要」な優秀な土地だと言えます。

次に解説する「基礎」工法として、ベタ基礎、布基礎、(独立基礎)があります。これらはそれぞれメリット・デメリットがあるので、どれがいいというものではありません。

地面から上の地盤改良方法ということもできます。

基礎はべた基礎と布基礎どちらがいいか

基礎工事の種類、地盤改良工事について
SUUMOより画像を引用

その土地によって向き不向きがあります。

画像内で解説している内容は、SUUMOでより丁寧に解説しています。

ベタ基礎のメリット

  • ベタ基礎はコンクリートで地面を覆って面で支える
  • 耐震性に優れる
  • 地面に含まれている湿気が上がりにくい
  • シロアリ対策にも有効

布基礎のメリット

ベタ基礎のように地面にコンクリートを流す場合もありますが、鉄筋は入れずにあくまでも

  • コストが安い

ベタ基礎と布基礎を選ぶ際に考えたこと

ベタ基礎は強いが高い

ベタ基礎のほうが一般的で、見た目からすると、基礎全体に配筋されてコンクリートで固めてるから、強そうには見える。

ベタ基礎のほうがコンクリートも鉄筋もいっぱい使うから、高い。

しっかりとしたところがちゃんと調査したうえで、布基礎でいいっていうことであれば、それはやっぱり布基礎がベストだともいえる。

布基礎で強度が足りないことがないよう証明書は必要

私たちローコストオーナーとしては、本当はベタ基礎がいいんだけど、まぁお金ないから布基礎にしときますか、お主も悪よの~なんて越後屋が潜んでいないかは要注意です。

ハウスメーカーの規模が大きければ自社で地盤改良工事を行うこともあると思いますが、大体のところが外部委託だろうし、委託された会社だって自分ところの名前でやっている以上、信用にかかわることはしないと思う。

そのために保証書まで出して、20年間の地盤保障してくれているわけだ。全部内部でやってしまう会社の場合は、第三者機関やホームインスペクションとかで調査したくなるところだけどね。

地盤調査と改良方法の選択

ここからは、地盤調査の様々な方法について解説していきます。

地盤調査方法

地盤調査の方法は、利用する会社や測定する土地(地盤)によって異なります。

スウェーデン式サウンディング試験

ジオック技研では、スウェーデン式サウンディング試験というイカした調査方法を取り入れています。完全にプロレス技ですね。

スウェーデン式サウンディング試験とは?
要は重りを付けた針を豆腐にさして、まな板に当たるまでの距離を測るというもの。

途中、高野豆腐みたいな地盤に当たったら回転を加えて進めてみて、最終的にまな板くらい硬い地盤に当たるまでの必要な力だとかを計測します。

うちはずぶずぶ行ったみたいで、最終的には5メートル下まで突き進み、ようやく安定。

旧家は豆腐の上に建っていたことがわかりました。

ボーリング調査

ボーリングを行う高精度な地盤調査方法。

平板載荷試験

地盤に建物の重量に見合う荷重を直接かけて、沈下量を測定して支持力を判定する試験。

液状化判定

液状化の危険性を調べる。

土質試験

調査する土地の土の状態を調べる。

土壌汚染調査

土地の汚染状態を特別に調べることができる会社もあります。気になる方はぜひ。

3つの地盤改良方法で最適なものを選ぶ

大きく分けると3つ、地盤改良の方法があります。
以下、ジオック技研さまのHPを資料としています。
http://www.geoc.co.jp/index.html

①表層改良工法

名前の通り、軟弱な土層が浅い場合に、基礎の下の土層を人工的に硬質な地盤に変える工法です。

地盤改良、表層改良工法
表層改良工法


特に大きな重機も必要なく、その土地の土層を利用してセメント化(固化)させるため簡易で安価です。

0.5m~2.0m程度下に良質地盤があった場合なので、我が家は当然適応できません。

②柱状改良工法

軟弱層が2.0m~8.0mほどあり、その下に良質地盤がある場合に適応する工法。

地盤改良、柱状改良工法
柱状改良工法


支持層に到達する20㎝くらいの穴をあけて、そこにセメントを流し込んで柱をつくるっていう感じです。

個人的には、地下にパルテノン神殿を建立してるイメージです。

工機は使いますが、素材はセメントなのですごく高いわけではないです。

柱状改良工法のデメリット

デメリットは地下にセメントを残してしまうということ。詳しくは別項で話します。

もう一つ、土層によって、途中に腐葉土や水脈があると、その部分がしっかり固まらず安定しない、みたいなこともあります。

③鋼管杭工法

これは、上の柱状改良のセメントが鋼管に代わるもので、開ける穴も少し小さくなります。

地盤改良、鋼管杭工法
鋼管杭工法


2.0mから10.0mまで軟弱層がある場合の適応で、その下の支持層に杭を打ち込みます。

支持層の厚さも3mくらいないと、貫いてそこが不安定になってしまうこともあるようです。

鋼管杭工法のポイント

これは既製品なので、固まるかどうかわからないセメントよりも信頼度は高いです。

施工費はちょっと高いです。あと、結局、杭が地盤に残ります。

地盤改良の時に注意すること

正直、素人が「この工法でお願いします」と言うことはないと思いますが、地盤検査の結果を見て、あきらかに支持基盤となる固い地盤への到達点が異なるなど、安定した地盤がないときはしっかりと相談したほうがいいかもしれません。

地盤改良を行うデメリット

調べるまで知りませんでしたが、地盤改良を行うことで生じるデメリットがあります。

①セメント材と土層が混じることで六価クロムが発生する(可能性)

六価クロムとは毒性の強い発がん性物質です。強い酸化作用があり、皮膚炎や腫瘍を引き起こす可能性が示唆されています。

六価クロムの人体への影響
  • 皮膚や粘膜に付着した状態を放置すると皮膚炎や腫瘍になる。
  • 粉塵を吸い込むと鼻中隔穿孔を引き起こす。
  • 消化器系にも影響があり、長期的には消化器系のガンの原因になる。

六価クロム被害について|土壌元気くん

発生した土壌の所有者に責任があるので、地盤改良によって六価クロムが発生すると浄化義務が土地所有者に生じるそうです。

地盤改良をする際、セメント系固化材で固めようとすると、水和反応が阻害されます。すると、本来閉じ込められているべき六価クロムが溶出します。

なぜ地盤改良で六価クロムが発生するのか?|地盤専門家サムシング

②地盤改良により土地の価値は大幅に下がる

まともなハウスメーカーであれば、この点もしっかりと説明してくれると思いますが、地盤改良に伴い、土地の価値は確実に下がります。

いい地盤にしたんだから、土地の価値は上がりそうですが、そうでもない。ようは、地盤の中にセメントや鋼管杭を残してしまうので、それはそのまま産業廃棄物となります。売るときは、その産業廃棄物を取り除かなければいけません。

次に建てる人は、全く違う家を建てるわけですからね。せっかくつくった基礎は流用できないのです。
取り除くのは結構莫大な費用が掛かるみたいですから、土地の価値に焦点を上げればマイナスばかりです。

これを危惧して、最近では自然素材の(そのまま地盤に残しておける)地盤改良も積極的に行われています。

地盤検査と地盤改良のまとめ

  1. 地盤検査で住宅会社は甘めに見積もるが痛い目をみるのは施主。
  2. 地盤改良するなら今後の土地の利用法を考える
  3. 六価クロムには注意が必要

自分たちの安全のために、当然地盤改良は考慮されるかとは思いますが、意外なデメリットもあり、知らないだけで泣きをみる、なんて事態もあるかもしれません。

特に、地盤関連の事故は、思ったよりも多く、家事よりも多いんだぜ、なんてこともささやかれております。私たちは手出しできない領域のようではありますが、無関心であってもいけないと思います。

自分たちが良くても、隣家から突然「あなたの地盤から六価クロムが検出されました」なんて裁判が起こされる可能性だってあるのです。

家づくり、失敗したくないなら
ぶちくま
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でも、相見積もりって住宅会社はタダ働きになるかもしれないので嫌がるし、断るのも大変だし、そもそも家づくりって価格だけで選べるものでもないよね。

このページを最後まで読んでいただいたあなたに、数分で、簡単に、誰にでもできる方法で、相見積もりくらい効果のある情報収集の方法についてお伝えしたいと思います。

3分でできる、今すぐ行動したい家づくりの極意

家づくりで損をするのは、住宅会社は値引きを前提にして家の値段を設定しているから。

しかし、値引きをしなければそのまま住宅会社は利益が増えるので「値引き用に高く設定したままの住宅が売れてしまうケースがある」というのが問題です。

ぶちくま
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全ての住宅会社が悪意のある値上げをしている訳ではないけど、どの会社も「施工不良などのもしも」の時に値下げできるように余裕を持った価格設定はしています。

もちろん、値下げ交渉で値段が下がる場合もあれば、下がらない場合もあります。何も言わずにトラブルがなければオプションをおまけしたりなどで顧客に還元してくれることもあります。

かめ
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でも、会社も少しでも利益を上げたいから、「何も言ってこない客」や「何も知らなそうな客」からは、還元せずになるべくお金を使わせようとするところもあったりします。

とはいえ、いざ自分が客になってみると、一生懸命やってくれるスタッフに「値下げして」とは、なかなか言えません。

だからこそ、契約前までに、自分たちが「適正価格で購入するために勉強している」ということを相手に察してもらい、競合会社と値下げ競争をしてもらって、納得した上で契約するのが大事、ということになります。

値下げのために必要な3つのこと

まず、値下げのために必要な3つのことだけ覚えておいてください。

  1. 一括資料請求で「競合がいる」ことを悟らせる
  2. 勉強の成果は「家づくりノート」にまとめる
  3. 住宅ローン」の相談は住宅会社にはしない

これだけで大丈夫です。

資料請求は簡単に競合会社を作れる便利ツール

まず、資料請求について。

モデルハウスをめぐって資料を集めてもいいのですが、1回の訪問で回れる数も時間も限られていて、価格の勉強もしていないとミスマッチで時間ばかり無駄にしてしまいます。

さらに、住宅会社の営業も「どの会社を回ってきたか」が把握しやすく、自分のホームグラウンドで営業トークが設定できます。つまり、水を得た魚。

ぶちくま
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そもそも、家づくりで何も知らずにモデルハウス回っちゃう人は、カモがネギ背負ってやってきたようなもので、営業からしたらボーナスチャンス。

競合他社となる「隣のモデルハウス」の価格もわかっているので、最初から設定した仮初の値下げ設定で、自分たちのペースで営業ができる訳です。

一方の住宅資料請求。侮るなかれ。

住宅資料請求の場合、資料請求を利用している時点で、競合他社が複数いることが住宅会社にはわかります。多数の競合がいる中で、顧客から興味を持って選んでもらうには価格で負けることは避けたい。

ただ、まだ顧客になるかどうかもわからない相手なので、無理に引き込むこと労力を使うことも避けたい。そのため、施主はビルダーにプレッシャーをかけつつも、自分のペースで家づくりをスタートすることができるのです。

勉強の成果は「家づくりノート」で証明する

実際に勉強するのは面倒ですが、家づくりノートを作るくらいだと楽しんでできます。家づくりをすると、「どういう家にしたいのか」の妄想で楽しむのが醍醐味です。

この「どういう家にしたいか」というのは、家づくりの面談でも住宅会社の担当に伝える必要があります。そのため、各社が自社製の「家づくりノート」を用意して顧客にアンケートとして記入してもらったりしますが、この時の「自作の家づくりノート」の効果は絶大です。

  • 家づくりを真剣に考えていることが伝わる
  • 他社の資料ページもノートに編集することで競合していることが伝わる
  • 自分たちの希望がより正確に相手に伝わる

ここで大事なのは「熱意」と「競合」があることを、家づくりノートの存在で明確に相手に伝えることができるということ。

かめ
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自作の家づくりノートを出して、そこに他社のパンフレットも入っていれば、もう施主が冷やかしではなく家づくりを決意していることが伝わります。

ぶちくま
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見積もりプランで探りを入れずに全力プランを最初から出してきてくれますよ!

 

家づくりノートの素材としても、他社の住宅資料は役に立つ、というわけです。

住宅予算の相談は、住宅会社にしない

住宅ローンの話は今回は割愛しますが、家づくりのマネープラン、住宅会社にはしないようにしてください。

予算は伝えていいのですが、住宅ローンで悩んでライフプランまで相談するのはコスパで考えるなら悪手です。

ぶちくま
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なんで住宅会社がマネープランの説明会なんかもやっているかといえば、簡単に顧客の予算が把握できるからですよね。

住宅会社としては、なるべく、家づくりにお金をかけてもらいたい。だから、可能な限り35年ローンで変動金利にさせて「みかけのお金」は少なくみせる。もう少し出せると錯覚させる。

住宅ローンを相談する、ということは、予算についてはノープランだと自分で言っているようなもの。もし、家づくりで余計なお金をかけたくないと考えているのなら、住宅ローンは先にファイナンシャルプランナーや、複数の金融機関で相談しておきましょう。

今すぐやりたい、住宅資料請求のポイント

自分の勉強のためにも、住宅会社自ら値引きせざるを得ないように誘導するためにも、「複数社の住宅資料」が重要だということをお伝えしました。

では、住宅資料請求において少しでも簡単に、かつ必要な情報を揃えるための方法を簡単にお伝えしておきます。

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さらに、「土地探し」もやってくれるのが嬉しいところ!

なんで無料でこんなことまでしてくれるのかといえば、それくらい、住宅会社は「広告」に予算をかけているということ。

広告費として、1件あたりに7%程度が家の価格に含まれています。これだと、3,000万円の家だと、200万円以上も広告のために払っていることになります。

それなら、少しでも自分のためにお金を使ってもらうのが理想。躊躇せずに、高待遇を受けられるうちに利用しておきましょう。

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こんな感じで、広告っぽいこともやっていますが、住宅の資料請求に関しては、本当に施主にメリットが大きいので、是非ともトライしてみてください。住宅資料、みているだけでも幸せになれるので。

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