家づくり、アフターケアで期待したいことと施主に必要なメンテナンススキル

住宅の保証の話をまとめてみたのですが、結局のところは、日頃のメンテナンスが大事という話になります。

このページでは、日常的なお家のメンテのチェックポイントと、アフターケアの重要性について書いていきます。

住宅の定期点検でチェックするべきポイント

まずは、定期点検でチェックするポイントについて。

定期点検は、保証が充実しているところだと、最初の10年くらいは住宅会社や第三者機関の、いわゆる「家のプロ」の方が来て点検していってくれます。

ただ、家の状況を一番よく知っているのは施主ですし、何より施主が不安に感じていることなので、点検の際に全て伝えられるように、自分でも点検ポイントを整理して確認しておくことが大事です。

10年点検などの節目にチェックしたいポイント

まず、定期点検の際に何を見たらいいのか、何をしたらいいのかを簡単にまとめます。

定期点検で確認すること

• 基礎のひび割れ、はがれ、うき
• 床下、基礎周辺に「蟻道」はないか
• 外壁・シーリングのひび割れ
• 屋根材のはがれ、ゆがみ、ひび割れ
• クロスの剥がれ、ずれ、ひび割れ
• 床の軋み、凹み、床鳴り
• 家の中に虫の通り道をなっているところはないか
• ドアなどの建具の動き
• 屋根裏、床下の染み、濡れ、湿気
• 見える部分の躯体にぬれ、カビ、菌体（きのこ）はないか
• 配管関連の水漏れ、付近のカビ
• 給水・排水の色
• 各種電気系統がちゃんと動くか
• ダウンライトなどの電気はつくか

点検のために必要なもの

• 各種建築図面
• 点検・工事履歴がわかるもの
• 施主が気になるところをメモしたもの
• 聞きたいことチェックリスト
• 脚立・ライト、カメラ
• 室温・湿度のモニター

点検の際には、事前に自分たちが気になるところをまとめたり、チェックリストにしておくと聞き漏れが減らせるので用意しておくことをお勧めします。

自分たちで一度、屋根や床下、屋根裏を見ておいたほうが、点検当日に話が早くなりますが、そのためには脚立などを用意する必要があります。

点検は定期的に行われますが、5年以上間隔をかけることになるので、自分たちで書き込めるような建築図面が用意できるといいと思います。

また、断熱材などがうまく機能しなくなることで、室内の環境が悪化し、室温や湿度が変化してくる可能性があります。

余程の物好きでない限りは、室温や湿度のモニタリングはしないとは思いますが、昨今はスマート住宅としてスマートリモコンに温度・湿度計が入っており、室温・湿度の変化も観察できるようになっています。

施主がチェックすべきところ、チェックできないところ

点検の際には、施主がなかなか見ることができない部分もチェックする必要があります。

ただ、危険なところも多いし、そもそも素人が見てよくわからないこともあるので、あんまり心配だったらホームインスペクションなどに依頼するのもあり。

構造体

構造体は、外壁や壁に隠れるので直接確認できる機会が少ないのですが、家の点検の際には最も重要な部分でもあります。

余程気になることがない限りは、点検口や床下を直接確認することはないと思いますが、室内の湿気が高くなってきたり、カビが目につくようになった時には、原因を探るために施主自身で観察することも重要です。

シロアリの被害を予防するための防蟻剤は、５年〜10年を保証期間としており、以降は薬剤の効果も薄くなってきます。

また、床の凹み、床なりなどが見られるようになってきたら、構造体自体の歪みが発生していないか注意したいところです。

屋根

屋根に関しては、普段は観察しづらいところですが、屋根の経年劣化には注意したいところです。

屋根は、直射日光や雨風にさらされ、新潟の場合は長時間、雪が乗っかることで経年劣化しやすい部分だと言えます。

屋根が劣化することで、雨漏りの原因となります。雨漏りは構造体が濡れるなど直接的な影響を与えるので、修理の必要性を早期に発見して、できるだけ早く対応したいところです。

外壁

外壁も屋根と同様、劣化の影響を受けやすい場所です。また、構造上、窓やベランダ・バルコニーなどの建具や屋外施設とも接していることもあり、接合部などが劣化しやすく、かつ見落としやすい場所でもあります。

10年程度で部分的な補修工事は必要になりますが、メンテナンスを行わないことで、構造にも影響を与えるトラブルにもつながりやすいところです。

住宅設備

住宅設備は、キッチンや浴室などは10年程度が交換の目安となっています。部分的な交換で良い場合もありますが、配管などのトラブルは構造にも影響を与えるので、大掛かりな工事となる場合もあります。

点検は何年ごとに行うのがベスト？

ちなみに、私も点検は住宅会社が定めていた「定期点検」以外にやる気にはなれません。

特に大事な定期点検のタイミング

定期点検は、それぞれの時期によって目的が異なりますが、節目として大事なのは、２年目、10年目になります。

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2年目までに「初期不良」「施工不良」を見つけておこう

まず、２年目までの点検で重要なのは「初期不良」の有無。

我々素人は住宅の欠陥を住みながらでしか見つけることはできません。戸棚やドアの立て付けや給湯・食洗機などの設備の不具合は、この初期点検までに見つけて対処してもらいたいところです。

なぜ、2年目までかといえば、宅地建物取引業法における、「土地・建物すべての隠れた瑕疵について、引渡し後、最低2年間は担保の責任を負う（法第40条）」で定められている通り、土地や建物に関する部分においては、2年間は売主側に担保の責任があるからです。

簡単に言えば、２年間は建物全体の無償保証期間となっています（例外はあります）。

各種設備に関しては、設備メーカー側が動作を保証している期間もあると思いますが、これは1年程度で保証期間が切れてしまいます。

食洗機などは、メーカーが延長保証（有料）しているところもあるので、この辺りのサービスをうまく利用するのもひとつの手です。

10年目は売主の担保責任がなくなるタイミング

10年目は、言わずもがな、無償で修理できる住宅保証期間が切れるとき。この辺りのことは住宅の保証に関する制度などについてまとめた記事もあるので参考にしてみてください。

このとき、まずは家の気になるところは全て住宅会社と話し合って、修理が必要か、必要ならどのように行うかを相談しておきます。

10年以内だからといって、全ての工事が無料になるわけではありませんが、住宅会社にとても、今後は住宅のメンテナンスなどを有償で行い、長い目で見ればリフォーム・建て替え工事を受注するための大事なお客様となるわけです。

ちなみに、住宅保証の観点からも、住宅瑕疵の保証延長を決めるのが10年目となるので、大事な節目だったりします。

今後の関係性・繋がりも考えて、お互いが納得のいく形で、次の10年を見据えたプランを作り上げておくことが重要だと思います。

住宅の次の10年を考えて計画を見直す時

本当に大事なのは５年〜10年の経年劣化の度合いをみて、「新規に保証を追加する」か「10年以内の大規模な補修工事を計画する」かを考える機会として重要だと言えます。

また、住宅設備においても、10年〜15年が交換時期だと言われています。キッチンやお風呂が早いところでは交換の必要があるということです。

あまりにも経年劣化が早い場合は、そもそもの家の内部構造に問題がある場合もありますが、住宅点検の際には、問題がある箇所と考えられる原因についてもよく聴取しておくことも大事だと思います。

10年目以降の点検はどうしたらいい？

10年目以降は、保証を受けるためには「問題がないことを確認する点検」や、補修工事などにより「住宅品質を維持する対処」をしていくことになります。

10年を超えると、部分的に対応が必要な箇所は必ず出てきます。また、家の躯体を守ってきた外壁や屋根も経年劣化して、交換が必要な時期もきます。

補修工事が有料になる

10年目以降の住宅保証を受ける場合には、指定されたメンテナンス工事を行う必要があり、これは有料で行うことになります。

家の保証と、実際に必要な工事かどうかを見極め、かつ、これらのメンテナンス工事が適性価格で施工されるのかを考えていきます。

将来性のある会社を選ぶべき

家を建てた施工会社がメンテナンスを行うほうが良い場合もありますが、家を実際に建てた職人は20年も経てば引退していると考えたほうが良いと思います。

これまでの補修履歴が保存されている点で施工会社がそのままメンテナンス工事を行うほうが良いと考えられます。

つまり、保証を延長してメンテナンス工事を依頼していく業者としては、家の管理状況をデータベース化してちゃんと把握できるようなシステムを持っているところの方が安心できると思います。

今は、データクラウドサービスで、どこにいても、業種間を超えて家の情報にアクセスするシステムは構築可能です。修理履歴がしっかりと保存されていて、経年変化に対応して計画的に補修工事をデザインできるところがいいと思います。

点検で「補修が必要だ」と言われた場合の対処法

そもそも、なぜ点検をするかといえば、補修工事が必要かどうかを調べるため。

建て替えとリフォーム、どうする

この辺りのことは、家の寿命を伸ばすためにできること、という記事で触れていますので、そちらも参考にしてみてください。

建て替えとリフォームの比較

メリット、デメリット

項目	リフォーム(リノベーション)	建て替え
定義	既存住宅の基礎部分を残したまま、部分的に改修すること。	既存住宅を基礎部分から取り壊し、新しく建て直すこと。
メリット	・改修箇所を絞れる。 ・予算組みしやすい。 ・工期が短い ・引越し不要で工事できることも	・間取りの自由度が高い。 ・最新の住宅設備を利用しやすい ・新しい耐震基準や省エネ基準に対応しやすい
デメリット	・間取りの制限。 ・躯体・基礎が悪いと取り壊しの可能性も。 ・資産価値が弱いと融資が受けづらい	・新築時と同様の手間がかかってしまう。 ・土地制限で建坪が小さくなる ・解体、引越しなどの諸費用が嵩む

コスト比較

項目	リフォーム(リノベーション)	建て替え
工事の費用相場	・全面リフォーム：350～2,000万円 ・スケルトンリフォーム：400～2,500万円	1,000～4,000万円
工事費の坪単価(目安)	1坪あたり30～40万円以上が基本 10万円くらいから、70万以上と幅広い。	40～90万円/坪
工事以外にかかる費用	・増築や減築などで床面積が変わる場合は、登記の申請が必要。	・建物の解体費 ・仮住まい、引っ越し ・登記、儀式代(地鎮祭など)
工事期間	2～3ヶ月が基本、規模による	3～8ヶ月 (4～6ヶ月程度はかかると見込んでおくとよい)

点検・補修工事の相見積もりは必要？

私だけかもしれませんが、いまだに不動産関係の人たちって信用ならないんですよね。

昨今は、ちょっと調べれば工事の適正価格などは調べられるので、消費者の無知を利用した悪徳工事なんかはそうそうしないとは思いますが、あんまり心配なら、点検や補修工事を自分で依頼することもできます。

延長かし保証保険は業者乗り換えのチャンス

10年間の瑕疵保険延長を受ける場合には、延長保証事業者との契約が必要になります。基本的には保険者が指定保険法人、被保険者は事業者となるので、言い換えると、リフォーム・補修工事を行う施工業者となります。

一般的に想像しやすいフローとしては、10年間で保証が切れる新築物件を売った住宅会社が引き続きメンテナンスも請け負うパターン。

しかし、実は10年以上、15年未満の建築物を対象にできるので、指定された修繕工事を行う業者であれば申請可能。つまり、リフォーム・メンテナンスを専門とする業者への乗り換えのチャンスでもある。

逆にいえば、しっかりと他も検討する態度を見せることで、懇意の住宅会社も新規顧客獲得と同じように値引きや対応の充実を示してくれるかもしれません。

点検も相見積もりできる？

私はまだ10年保証を検討する段階にはないのですが、10年保証延長の意思があるなら、業者によっては「新規顧客獲得のチャンス」となるので、必須工事の請負を条件に点検などは無料で行う、というところは出てくるかもしれません。

そうなってくると、結局、ハウスメーカーを選ぶときのように、無料点検で相見積もりをして、価格が安い、あるいは工事内容が充実している業者を選ぶことが重要になってくるかもしれません。

アフターメンテナンスはDIYできる？

住宅瑕疵の延長保証をつける場合には事業者を経由する必要があるので、自分で補修工事をしても仕方がないですし、そもそも何に対する保証なのかという話になるわけですが。

アフターメンテナンス、自分でできるところはやりたい、という方もいらっしゃると思うので、家を長持ちさせるためにも、手入れできるところは自分でやるというのも良いかもしれません。安全であれば。

自分でメンテナンスしやすい場所（セルフメンテナンス）

• 雨樋の詰まりなどをチェック
• 配管などが詰まらないようにケア
• 簡単な壁紙・床材の張り替え、重ね貼り
• レンジフードなどの油汚れを掃除する
• 外壁の洗浄、簡単な塗装

私は外壁の苔に悩まされているのですが、コーキングが劣化しているところに高圧洗浄機をかけると、内部に水が侵入する場合があるので注意が必要です。

延長保証で指定される工事例

1. 屋根仕上げ材および陸屋根・バルコニーのトップコート（保護層）の塗装等
2. 外壁仕上げ材の塗装等
3. 各部シーリング工事
4. 雨掛かり木部の塗装等

一部工事は免除される場合もある。

延長瑕疵保険を “きっかけ”にリフォーム工事の獲得を目指す!（住宅あんしんニュースNo.229より）

まとめ：新築のアフターメンテナンスでやるべきこと

長くなってしまいましたが、簡単にまとめます。

家の10年保証と点検の話

• 瑕疵担保責任がなくなる10年の節目は大切
• 「次の10年」を考えるために、保証延長を要検討
• 施工業者を「選び直す」チャンスの時期でもある

最初の10年、点検・補修でやっておくこと

• 定期点検のタイミングは、セルフチェック、セルフメンテナンスも実施
• 家の外観・内装の経年変化を見るために、写真だけでも撮っておくと便利
• 一番怖い、シロアリ・水漏れは要チェック
• 心配事があれば、早めに業者依頼した方が将来的には安く済む

保証と点検で知っておきたいこと

• 住宅営業が信用できないときは、点検をホームインスペクションなどに依頼してもいい
• 家への需要が変化したら、建て替えではなく自身の引越し&物件売却も検討
• 家の需要が薄れたら、保険の見直しなどで対応できるかも