家づくり、アフターケアで期待したいことと施主に必要なメンテナンススキル

住宅の保証の話をまとめてみたのですが、結局のところは、日頃のメンテナンスが大事という話になります。

しろくまさん
しろくまさん

でも、何をチェックしたらいいかよくわからんし、だけど、住宅会社の点検は有料だから、自分でできるなら自分でやって、安い業者にメンテナンスを依頼したいんだけど。

このページでは、日常的なお家のメンテのチェックポイントと、アフターケアの重要性について書いていきます。

ぶちくま
ぶちくま

日頃から家をしっかり観察しておけば、住宅会社の点検でも気になるところを伝えやすいので、ぜひ、点検前にでもチェックしてみてください。

家づくりの大事なお知らせ

資料請求できるのは「施主になる前」だけ

これから家づくりの話をする前に、少しだけお話ししておきます。

かめ
かめ

家づくりは情報戦。知っていると知らないとで、数百万円も損するなんてことがあるのが住宅購入の怖いところ。

詳細はページの最後にまとめましたが、読むのが面倒な方に「資料請求」のサイトだけお伝えしておきます。面倒なら、今しかできない「資料集め」だけでもやっておきましょう。

ぶちくま
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もし、家作りがなかなか進まない、と感じたら、家族が乗り気じゃない、と思ったら、まずは自分が行動すること。今日の宿題は、一歩だけでも前に進んでみること。

では、本編に戻ります。

お邪魔しました。

住宅の定期点検でチェックするべきポイント

まずは、定期点検でチェックするポイントについて。

定期点検は、保証が充実しているところだと、最初の10年くらいは住宅会社や第三者機関の、いわゆる「家のプロ」の方が来て点検していってくれます。

ただ、家の状況を一番よく知っているのは施主ですし、何より施主が不安に感じていることなので、点検の際に全て伝えられるように、自分でも点検ポイントを整理して確認しておくことが大事です。

10年点検などの節目にチェックしたいポイント

まず、定期点検の際に何を見たらいいのか、何をしたらいいのかを簡単にまとめます。

定期点検で確認すること

  • 基礎のひび割れ、はがれ、うき
  • 床下、基礎周辺に「蟻道」はないか
  • 外壁・シーリングのひび割れ
  • 屋根材のはがれ、ゆがみ、ひび割れ
  • クロスの剥がれ、ずれ、ひび割れ
  • 床の軋み、凹み、床鳴り
  • 家の中に虫の通り道をなっているところはないか
  • ドアなどの建具の動き
  • 屋根裏、床下の染み、濡れ、湿気
  • 見える部分の躯体にぬれ、カビ、菌体(きのこ)はないか
  • 配管関連の水漏れ、付近のカビ
  • 給水・排水の色
  • 各種電気系統がちゃんと動くか
  • ダウンライトなどの電気はつくか

点検のために必要なもの

  • 各種建築図面
  • 点検・工事履歴がわかるもの
  • 施主が気になるところをメモしたもの
  • 聞きたいことチェックリスト
  • 脚立・ライト、カメラ
  • 室温・湿度のモニター

点検の際には、事前に自分たちが気になるところをまとめたり、チェックリストにしておくと聞き漏れが減らせるので用意しておくことをお勧めします。

自分たちで一度、屋根や床下、屋根裏を見ておいたほうが、点検当日に話が早くなりますが、そのためには脚立などを用意する必要があります。

点検は定期的に行われますが、5年以上間隔をかけることになるので、自分たちで書き込めるような建築図面が用意できるといいと思います。

また、断熱材などがうまく機能しなくなることで、室内の環境が悪化し、室温や湿度が変化してくる可能性があります。

余程の物好きでない限りは、室温や湿度のモニタリングはしないとは思いますが、昨今はスマート住宅としてスマートリモコンに温度・湿度計が入っており、室温・湿度の変化も観察できるようになっています。

施主がチェックすべきところ、チェックできないところ

点検の際には、施主がなかなか見ることができない部分もチェックする必要があります。

ただ、危険なところも多いし、そもそも素人が見てよくわからないこともあるので、あんまり心配だったらホームインスペクションなどに依頼するのもあり。

構造体

構造体は、外壁や壁に隠れるので直接確認できる機会が少ないのですが、家の点検の際には最も重要な部分でもあります。

余程気になることがない限りは、点検口や床下を直接確認することはないと思いますが、室内の湿気が高くなってきたり、カビが目につくようになった時には、原因を探るために施主自身で観察することも重要です。

シロアリの被害を予防するための防蟻剤は、5年〜10年を保証期間としており、以降は薬剤の効果も薄くなってきます。

また、床の凹み、床なりなどが見られるようになってきたら、構造体自体の歪みが発生していないか注意したいところです。

屋根

屋根に関しては、普段は観察しづらいところですが、屋根の経年劣化には注意したいところです。

屋根は、直射日光や雨風にさらされ、新潟の場合は長時間、雪が乗っかることで経年劣化しやすい部分だと言えます。

屋根が劣化することで、雨漏りの原因となります。雨漏りは構造体が濡れるなど直接的な影響を与えるので、修理の必要性を早期に発見して、できるだけ早く対応したいところです。

外壁

外壁も屋根と同様、劣化の影響を受けやすい場所です。また、構造上、窓やベランダ・バルコニーなどの建具や屋外施設とも接していることもあり、接合部などが劣化しやすく、かつ見落としやすい場所でもあります。

10年程度で部分的な補修工事は必要になりますが、メンテナンスを行わないことで、構造にも影響を与えるトラブルにもつながりやすいところです。

住宅設備

住宅設備は、キッチンや浴室などは10年程度が交換の目安となっています。部分的な交換で良い場合もありますが、配管などのトラブルは構造にも影響を与えるので、大掛かりな工事となる場合もあります。

点検は何年ごとに行うのがベスト?

ちなみに、私も点検は住宅会社が定めていた「定期点検」以外にやる気にはなれません。

ぶちくま
ぶちくま

我が家はハウスメーカーが加入しているJIOのアフターハウス点検で、1、2、5、10年目に点検しに来てくれます。

特に大事な定期点検のタイミング

定期点検は、それぞれの時期によって目的が異なりますが、節目として大事なのは、2年目、10年目になります。

アフターハウス点検のご案内|JIO

2年目までに「初期不良」「施工不良」を見つけておこう

まず、2年目までの点検で重要なのは「初期不良」の有無。

我々素人は住宅の欠陥を住みながらでしか見つけることはできません。戸棚やドアの立て付けや給湯・食洗機などの設備の不具合は、この初期点検までに見つけて対処してもらいたいところです。

なぜ、2年目までかといえば、宅地建物取引業法における、「土地・建物すべての隠れた瑕疵について、引渡し後、最低2年間は担保の責任を負う(法第40条)」で定められている通り、土地や建物に関する部分においては、2年間は売主側に担保の責任があるからです。

簡単に言えば、2年間は建物全体の無償保証期間となっています(例外はあります)。

各種設備に関しては、設備メーカー側が動作を保証している期間もあると思いますが、これは1年程度で保証期間が切れてしまいます。

食洗機などは、メーカーが延長保証(有料)しているところもあるので、この辺りのサービスをうまく利用するのもひとつの手です。

10年目は売主の担保責任がなくなるタイミング

10年目は、言わずもがな、無償で修理できる住宅保証期間が切れるとき。この辺りのことは住宅の保証に関する制度などについてまとめた記事もあるので参考にしてみてください。

このとき、まずは家の気になるところは全て住宅会社と話し合って、修理が必要か、必要ならどのように行うかを相談しておきます。

10年以内だからといって、全ての工事が無料になるわけではありませんが、住宅会社にとても、今後は住宅のメンテナンスなどを有償で行い、長い目で見ればリフォーム・建て替え工事を受注するための大事なお客様となるわけです。

ちなみに、住宅保証の観点からも、住宅瑕疵の保証延長を決めるのが10年目となるので、大事な節目だったりします。

今後の関係性・繋がりも考えて、お互いが納得のいく形で、次の10年を見据えたプランを作り上げておくことが重要だと思います。

住宅の次の10年を考えて計画を見直す時

本当に大事なのは5年〜10年の経年劣化の度合いをみて、「新規に保証を追加する」か「10年以内の大規模な補修工事を計画する」かを考える機会として重要だと言えます。

また、住宅設備においても、10年〜15年が交換時期だと言われています。キッチンやお風呂が早いところでは交換の必要があるということです。

あまりにも経年劣化が早い場合は、そもそもの家の内部構造に問題がある場合もありますが、住宅点検の際には、問題がある箇所と考えられる原因についてもよく聴取しておくことも大事だと思います。

10年目以降の点検はどうしたらいい?

10年目以降は、保証を受けるためには「問題がないことを確認する点検」や、補修工事などにより「住宅品質を維持する対処」をしていくことになります。

10年を超えると、部分的に対応が必要な箇所は必ず出てきます。また、家の躯体を守ってきた外壁や屋根も経年劣化して、交換が必要な時期もきます。

補修工事が有料になる

10年目以降の住宅保証を受ける場合には、指定されたメンテナンス工事を行う必要があり、これは有料で行うことになります。

家の保証と、実際に必要な工事かどうかを見極め、かつ、これらのメンテナンス工事が適性価格で施工されるのかを考えていきます。

ぶちくま
ぶちくま

家を建ててくれた会社がいいけど、有料にもなるので、メンテナンスが得意な業者に依頼して残りの家の寿命を少しでも良いものにしてくれるところに依頼したいですね。

将来性のある会社を選ぶべき

家を建てた施工会社がメンテナンスを行うほうが良い場合もありますが、家を実際に建てた職人は20年も経てば引退していると考えたほうが良いと思います。

これまでの補修履歴が保存されている点で施工会社がそのままメンテナンス工事を行うほうが良いと考えられます。

つまり、保証を延長してメンテナンス工事を依頼していく業者としては、家の管理状況をデータベース化してちゃんと把握できるようなシステムを持っているところの方が安心できると思います。

しろくまさん
しろくまさん

毎回、行き当たりばったりのような対応をしているところは不安ですね。担当じゃなくても家の修理履歴を見てちゃんと継続して対応できるようなところがいいと思います。

ぶちくま
ぶちくま

10年もすれば、営業担当なんて辞めちゃっている可能性の方が高いもんね。

今は、データクラウドサービスで、どこにいても、業種間を超えて家の情報にアクセスするシステムは構築可能です。修理履歴がしっかりと保存されていて、経年変化に対応して計画的に補修工事をデザインできるところがいいと思います。

点検で「補修が必要だ」と言われた場合の対処法

そもそも、なぜ点検をするかといえば、補修工事が必要かどうかを調べるため。

建て替えとリフォーム、どうする

この辺りのことは、家の寿命を伸ばすためにできること、という記事で触れていますので、そちらも参考にしてみてください。

建て替えとリフォームの比較

メリット、デメリット
項目リフォーム(リノベーション)建て替え
定義既存住宅の基礎部分を残したまま、部分的に改修すること。既存住宅を基礎部分から取り壊し、新しく建て直すこと。
メリット・改修箇所を絞れる。
・予算組みしやすい。
・工期が短い
・引越し不要で工事できることも
・間取りの自由度が高い。
・最新の住宅設備を利用しやすい
・新しい耐震基準や省エネ基準に対応しやすい
デメリット・間取りの制限。
・躯体・基礎が悪いと取り壊しの可能性も。
・資産価値が弱いと融資が受けづらい
・新築時と同様の手間がかかってしまう。
・土地制限で建坪が小さくなる
・解体、引越しなどの諸費用が嵩む
コスト比較
項目リフォーム(リノベーション)建て替え
工事の費用相場・全面リフォーム:350~2,000万円
・スケルトンリフォーム:400~2,500万円
1,000~4,000万円
工事費の坪単価(目安)1坪あたり30~40万円以上が基本
10万円くらいから、70万以上と幅広い。
40~90万円/坪
工事以外にかかる費用 ・増築や減築などで床面積が変わる場合は、登記の申請が必要。・建物の解体費
・仮住まい、引っ越し
・登記、儀式代(地鎮祭など)
工事期間2~3ヶ月が基本、規模による3~8ヶ月 (4~6ヶ月程度はかかると見込んでおくとよい)

点検・補修工事の相見積もりは必要?

私だけかもしれませんが、いまだに不動産関係の人たちって信用ならないんですよね。

ぶちくま
ぶちくま

補修工事が必要って言われても、本当に必要なのかも疑わしいし、工事費も必要以上に高い金額を請求されているような気がしてならない。

昨今は、ちょっと調べれば工事の適正価格などは調べられるので、消費者の無知を利用した悪徳工事なんかはそうそうしないとは思いますが、あんまり心配なら、点検や補修工事を自分で依頼することもできます。

延長かし保証保険は業者乗り換えのチャンス

10年間の瑕疵保険延長を受ける場合には、延長保証事業者との契約が必要になります。基本的には保険者が指定保険法人、被保険者は事業者となるので、言い換えると、リフォーム・補修工事を行う施工業者となります。

一般的に想像しやすいフローとしては、10年間で保証が切れる新築物件を売った住宅会社が引き続きメンテナンスも請け負うパターン。

しかし、実は10年以上、15年未満の建築物を対象にできるので、指定された修繕工事を行う業者であれば申請可能。つまり、リフォーム・メンテナンスを専門とする業者への乗り換えのチャンスでもある。

しろくまさん
しろくまさん

基本的には住宅会社に引き続きみてもらう方が、関係性もできているしいいと思うのだけど、例えば地元の工務店の方が連携しやすかったり、住宅営業が信用できない、辞めてしまったなどの心配要素があれば、これを機に他の業者も探してみることもできるわけです。

ぶちくま
ぶちくま

おそらく、今後はこれまでほどは新築信仰は薄れて、50年〜70年くらい住める家を修繕していく流れは大きくなると思います。業者間の競争も刺激できるので、コストや品質で他の業者が選択肢にできるのはいいことですね。

逆にいえば、しっかりと他も検討する態度を見せることで、懇意の住宅会社も新規顧客獲得と同じように値引きや対応の充実を示してくれるかもしれません。

点検も相見積もりできる?

私はまだ10年保証を検討する段階にはないのですが、10年保証延長の意思があるなら、業者によっては「新規顧客獲得のチャンス」となるので、必須工事の請負を条件に点検などは無料で行う、というところは出てくるかもしれません。

そうなってくると、結局、ハウスメーカーを選ぶときのように、無料点検で相見積もりをして、価格が安い、あるいは工事内容が充実している業者を選ぶことが重要になってくるかもしれません。

アフターメンテナンスはDIYできる?

住宅瑕疵の延長保証をつける場合には事業者を経由する必要があるので、自分で補修工事をしても仕方がないですし、そもそも何に対する保証なのかという話になるわけですが。

アフターメンテナンス、自分でできるところはやりたい、という方もいらっしゃると思うので、家を長持ちさせるためにも、手入れできるところは自分でやるというのも良いかもしれません。安全であれば。

自分でメンテナンスしやすい場所(セルフメンテナンス)

  • 雨樋の詰まりなどをチェック
  • 配管などが詰まらないようにケア
  • 簡単な壁紙・床材の張り替え、重ね貼り
  • レンジフードなどの油汚れを掃除する
  • 外壁の洗浄、簡単な塗装

私は外壁の苔に悩まされているのですが、コーキングが劣化しているところに高圧洗浄機をかけると、内部に水が侵入する場合があるので注意が必要です。

延長保証で指定される工事例

  1. 屋根仕上げ材および陸屋根・バルコニーのトップコート(保護層)の塗装等
  2. 外壁仕上げ材の塗装等
  3. 各部シーリング工事
  4. 雨掛かり木部の塗装等

一部工事は免除される場合もある。

延長瑕疵保険を “きっかけ”にリフォーム工事の獲得を目指す!(住宅あんしんニュースNo.229より)

ぶちくま
ぶちくま

一応、メンテナンスが不要となれば工事が安くなる可能性はあるので、日頃の手入れで安く保証を延長できる可能性は、なくはないですね。

まとめ:新築のアフターメンテナンスでやるべきこと

長くなってしまいましたが、簡単にまとめます。

家の10年保証と点検の話

  • 瑕疵担保責任がなくなる10年の節目は大切
  • 「次の10年」を考えるために、保証延長を要検討
  • 施工業者を「選び直す」チャンスの時期でもある

最初の10年、点検・補修でやっておくこと

  • 定期点検のタイミングは、セルフチェック、セルフメンテナンスも実施
  • 家の外観・内装の経年変化を見るために、写真だけでも撮っておくと便利
  • 一番怖い、シロアリ・水漏れは要チェック
  • 心配事があれば、早めに業者依頼した方が将来的には安く済む

保証と点検で知っておきたいこと

  • 住宅営業が信用できないときは、点検をホームインスペクションなどに依頼してもいい
  • 家への需要が変化したら、建て替えではなく自身の引越し&物件売却も検討
  • 家の需要が薄れたら、保険の見直しなどで対応できるかも
家づくり、失敗したくないなら
ぶちくま
ぶちくま

他の住宅会社で見積もりしてもらったら、今のところより300万円くらい安くなった。。。

何も知らずに家を建てると実際に数百万円も損する、なんてことはザラにあります。

家づくりは誰にとっても初めてのことで、何も知らないところからスタートするのが当たり前。だから、「値引きできるか」どうかも知らなければ「適正価格かどうか」もわからない。

家が安くなる、という感覚が、我々には薄いのです。

少しでも損をしないためにできることはいくつかあります。そのひとつは「相見積もり」。他の住宅会社を価格競争に巻き込むこと。これだけで、適正価格で家を建てることに近づけます。

かめ
かめ

でも、相見積もりって住宅会社はタダ働きになるかもしれないので嫌がるし、断るのも大変だし、そもそも家づくりって価格だけで選べるものでもないよね。

このページを最後まで読んでいただいたあなたに、数分で、簡単に、誰にでもできる方法で、相見積もりくらい効果のある情報収集の方法についてお伝えしたいと思います。

3分でできる、今すぐ行動したい家づくりの極意

家づくりで損をするのは、住宅会社は値引きを前提にして家の値段を設定しているから。

しかし、値引きをしなければそのまま住宅会社は利益が増えるので「値引き用に高く設定したままの住宅が売れてしまうケースがある」というのが問題です。

ぶちくま
ぶちくま

全ての住宅会社が悪意のある値上げをしている訳ではないけど、どの会社も「施工不良などのもしも」の時に値下げできるように余裕を持った価格設定はしています。

もちろん、値下げ交渉で値段が下がる場合もあれば、下がらない場合もあります。何も言わずにトラブルがなければオプションをおまけしたりなどで顧客に還元してくれることもあります。

かめ
かめ

でも、会社も少しでも利益を上げたいから、「何も言ってこない客」や「何も知らなそうな客」からは、還元せずになるべくお金を使わせようとするところもあったりします。

とはいえ、いざ自分が客になってみると、一生懸命やってくれるスタッフに「値下げして」とは、なかなか言えません。

だからこそ、契約前までに、自分たちが「適正価格で購入するために勉強している」ということを相手に察してもらい、競合会社と値下げ競争をしてもらって、納得した上で契約するのが大事、ということになります。

値下げのために必要な3つのこと

まず、値下げのために必要な3つのことだけ覚えておいてください。

  1. 一括資料請求で「競合がいる」ことを悟らせる
  2. 勉強の成果は「家づくりノート」にまとめる
  3. 住宅ローン」の相談は住宅会社にはしない

これだけで大丈夫です。

資料請求は簡単に競合会社を作れる便利ツール

まず、資料請求について。

モデルハウスをめぐって資料を集めてもいいのですが、1回の訪問で回れる数も時間も限られていて、価格の勉強もしていないとミスマッチで時間ばかり無駄にしてしまいます。

さらに、住宅会社の営業も「どの会社を回ってきたか」が把握しやすく、自分のホームグラウンドで営業トークが設定できます。つまり、水を得た魚。

ぶちくま
ぶちくま

そもそも、家づくりで何も知らずにモデルハウス回っちゃう人は、カモがネギ背負ってやってきたようなもので、営業からしたらボーナスチャンス。

競合他社となる「隣のモデルハウス」の価格もわかっているので、最初から設定した仮初の値下げ設定で、自分たちのペースで営業ができる訳です。

一方の住宅資料請求。侮るなかれ。

住宅資料請求の場合、資料請求を利用している時点で、競合他社が複数いることが住宅会社にはわかります。多数の競合がいる中で、顧客から興味を持って選んでもらうには価格で負けることは避けたい。

ただ、まだ顧客になるかどうかもわからない相手なので、無理に引き込むこと労力を使うことも避けたい。そのため、施主はビルダーにプレッシャーをかけつつも、自分のペースで家づくりをスタートすることができるのです。

勉強の成果は「家づくりノート」で証明する

実際に勉強するのは面倒ですが、家づくりノートを作るくらいだと楽しんでできます。家づくりをすると、「どういう家にしたいのか」の妄想で楽しむのが醍醐味です。

この「どういう家にしたいか」というのは、家づくりの面談でも住宅会社の担当に伝える必要があります。そのため、各社が自社製の「家づくりノート」を用意して顧客にアンケートとして記入してもらったりしますが、この時の「自作の家づくりノート」の効果は絶大です。

  • 家づくりを真剣に考えていることが伝わる
  • 他社の資料ページもノートに編集することで競合していることが伝わる
  • 自分たちの希望がより正確に相手に伝わる

ここで大事なのは「熱意」と「競合」があることを、家づくりノートの存在で明確に相手に伝えることができるということ。

かめ
かめ

自作の家づくりノートを出して、そこに他社のパンフレットも入っていれば、もう施主が冷やかしではなく家づくりを決意していることが伝わります。

ぶちくま
ぶちくま

見積もりプランで探りを入れずに全力プランを最初から出してきてくれますよ!

 

家づくりノートの素材としても、他社の住宅資料は役に立つ、というわけです。

住宅予算の相談は、住宅会社にしない

住宅ローンの話は今回は割愛しますが、家づくりのマネープラン、住宅会社にはしないようにしてください。

予算は伝えていいのですが、住宅ローンで悩んでライフプランまで相談するのはコスパで考えるなら悪手です。

ぶちくま
ぶちくま

なんで住宅会社がマネープランの説明会なんかもやっているかといえば、簡単に顧客の予算が把握できるからですよね。

住宅会社としては、なるべく、家づくりにお金をかけてもらいたい。だから、可能な限り35年ローンで変動金利にさせて「みかけのお金」は少なくみせる。もう少し出せると錯覚させる。

住宅ローンを相談する、ということは、予算についてはノープランだと自分で言っているようなもの。もし、家づくりで余計なお金をかけたくないと考えているのなら、住宅ローンは先にファイナンシャルプランナーや、複数の金融機関で相談しておきましょう。

今すぐやりたい、住宅資料請求のポイント

自分の勉強のためにも、住宅会社自ら値引きせざるを得ないように誘導するためにも、「複数社の住宅資料」が重要だということをお伝えしました。

では、住宅資料請求において少しでも簡単に、かつ必要な情報を揃えるための方法を簡単にお伝えしておきます。

ぶちくま
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このサイトの長い情報を読み込めたあなたなら、今の熱量のまま資料請求までできれば、今日は十分に頑張ったと言える一日になるはず。

着実に、マイホームづくりに踏み出せています!

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かめ
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デフォルトのサービスになるので、先に書いた「予算の無知」を知られるリスクにもなりません。

ぶちくま
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さらに、「土地探し」もやってくれるのが嬉しいところ!

なんで無料でこんなことまでしてくれるのかといえば、それくらい、住宅会社は「広告」に予算をかけているということ。

広告費として、1件あたりに7%程度が家の価格に含まれています。これだと、3,000万円の家だと、200万円以上も広告のために払っていることになります。

それなら、少しでも自分のためにお金を使ってもらうのが理想。躊躇せずに、高待遇を受けられるうちに利用しておきましょう。

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かめ
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ぶちくま
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SUUMOで、タウンライフにはない資料を請求しておけば、まずは家づくりの第一歩で失敗するということはないはずです!お疲れ様でした!

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こんな感じで、広告っぽいこともやっていますが、住宅の資料請求に関しては、本当に施主にメリットが大きいので、是非ともトライしてみてください。住宅資料、みているだけでも幸せになれるので。

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