新潟に住むならマンションと戸建て、どっちがいいか

新潟に住んで幾星霜、生まれと育ちは新潟、大学下宿生活時代だけ首都圏に下宿浮気した私が簡単にマンションと戸建てどちらがいいか解説していきます。

一軒家とマンションどちらがいいか、というのはそもそもが全く別の部分に価値をもつ人間たちが不毛に繰り広げる禁じられたテーマなのですが、私のような小童こわっぱが適当に解説した方が、社会的な影響も少なく、「マンション買ってみたいけど、新潟ならやっぱり一軒家？」と悩んでいる方にはちょうどいい情報を提供できそうです。

新潟の土地柄から戸建て・マンションの優位性を探る

新潟ではマンションよりも一戸建てが人気です。体感ですけど。

住宅の建て方と所有については，持ち家のみならず共同住宅や民営借家など，多様化が進みつつあります（図 2-11，図 2-12）。また，マンションなどの集合住宅の持ち家を望む人達が多くなっています（図 2-13，図 2-14）。

マンション購入のメリットには「資産価値」と「利便性」があると思います。

新潟の場合は、すでに空き家率が年々上昇し、土地代も下がっている現状を踏まえると資産価値が高まっていくようなマンション投機は考えにくい。利便性においても、「駅近」など公共・商業施設や交通サービスを評価するよりも、すでに車社会が根付いているので、主要な場所へは車で向かい、必要なものを必要な分だけ購入してストックする、まさに「郊外型の住宅」を必要とする方が多いのだと思います。

個人的な感想を押し付けてしまいましたが、まずは客観的に新潟で住宅購入する際に「一軒家」がいいのか、「マンション」がいいのかを考えていきます。

新潟の人気のある地域はどこなのか

まず、新潟の場合、都市として栄えているのは「新潟市中央区」の一箇所だけです。

異論はあるでしょうが、「都会」や「田舎」論争を持ち出すとキリがないので、まずは「新潟で都会と名乗るのは新潟市中央区のみ」ということで決議します。以上、閉廷。

都会型のライフスタイルを持ち込んで生活可能なのは新潟市中央区のみ

田舎者からすれば、上越市や長岡市もそれなりに栄えているようですが、やはり地方の郊外であり都市未満です。都心から移住してきて、生活スタイルを変えずに暮らすことができるのは新潟市中央区だけだと考えてもらって間違いはないと思います。

大都市圏新潟

余談ですが、結局気になって都会と田舎の違いみたいなものを調べていました。

すると、総務省が発表している「都市圏」の定義には新潟が当てはまり、中心市も新潟市が設定されています。ただ、新潟は無駄に広い政令指定都市としても有名なので、変にぶれると悪いので、このまま「新潟市中央区」のみを都市らしい都市として紹介していきます。

名称	中心市	人口 （人）	面積 (km2)	人口密度 (人/km2)
札幌大都市圏	札幌市	2,636,254	4,514	584
仙台大都市圏	仙台市	2,256,964	5,970	378
関東大都市圏	東京都区部・横浜市・川崎市・千葉市・さいたま市・相模原市	37,273,866	14,034	2,656
新潟大都市圏	新潟市	1,395,612	5,345	261
静岡・浜松大都市圏	静岡市・浜松市	2,842,151	4,982	570
中京大都市圏	名古屋市	9,363,221	7,266	1,289
近畿大都市圏	京都市・大阪市・神戸市・堺市	19,302,746	13,033	1,481
岡山大都市圏	岡山市	1,639,414	3,637	446
広島大都市圏	広島市	2,096,745	5,048	415
北九州・福岡大都市圏	北九州市・福岡市	5,538,142	5,731	966
熊本大都市圏	熊本市	1,492,975	4,251	351
宇都宮都市圏	宇都宮市	1,655,673	5,455	304
松山都市圏	松山市	706,883	2,272	311
鹿児島都市圏	鹿児島市	1,126,639	3,458	326

都会的な暮らしができる範囲は限られる

新潟市中央区であれば、マンションの選択肢はそれなりに多く、新潟という土地柄、駐車場に対する配慮もされているところがほとんどです。駅近物件となると駅の真前に高層マンションがそびえていますが、基本的に新潟駅の徒歩圏と言える範囲は商業施設やビジネスビルが乱立しています。

新潟の都会スタイル生活圏で、かつ暮らしやすい価格帯となると、バスなどを利用して10分程度というのがちょうどいいマンションのようです。

コスパ重視なら他の地域のマンションを

ちなみに、新潟市中央区に住むべきだ、と私は思いません。

新潟で、新潟らしい暮らしをするなら、地方衛星都市のベッドタウンあたりに暮らすのが便利です。

地方衛星都市のメリット

それなりの人口が暮らしているのですから、生活上必要な物資はスーパーなどで買えます。というか、このネット時代に都会じゃないと買えないものというものはほぼありません。

そのため、ある程度の交通網さえ確保されている都市であれば、十分に快適な居住圏と言えます。この居住圏、やはり人気は土地を買っての一軒家、という住宅ニーズ。

ですが、駅近すぐにマンションがあったりして住みやすかったりもするのが特徴です。

新潟で十分に快適なおすすめ居住圏

いつか、新潟県内の移住先おすすめ市町村ランキングを独断でつけようと思っているのですが、弱小サイトがやっても社会的な影響力は少なくて顰蹙だけもらうので保留中。とりあえず、列記します。

だいたい、「市」の中心部であればそれなりに暮らせますが、それなりに生活物資が揃って、かつセールなどが楽しめる商業施設があると考えると、上記の都市あたりがおすすめ。

特に、都心との交通を考えると、新幹線が停車する「長岡」「燕・三条」「新潟近郊」に関しては、物資の流通が死ににくいおすすめの地域です。

田舎らしさを求めるなら

ちなみに、そもそも新潟で暮らしたいという気持ちがあるのは「田舎生活」への憧れもあってのことかもしれません。

私は虫とか嫌いなので、田舎らしい暮らしはあまり好きではありませんが、あえてお望みなら、以下の地域も追加してもいいかもしれません。

若干、快適居住圏と重なる部分がありますが、平成の大合併の影響で市街地から離れた農村も市の管轄に入っています。

行政の管理は市なので、市民を名乗りながら田舎暮らしもできるという、いいとこどりです。実際には、インフラは後回しになりがちなので税金だけ取られて不便さだけが残る、とも言えますが。

新興住宅開拓地を狙う

新潟の場合、減反政策の影響もあってか、年々田んぼを潰す農家は一定数います。

特に、市の土地開発の煽りで大型商業施設など誘致するような場合は一気に新興住宅化が進みます。だいたい、こういった大型商業施設が作られると、マンションやアパートなんかも近隣にできます。

住民はお金もらって安く土地を買って新しく家を建てるので、不動産は供給過多になりがちです。需要が落ち着き、空室が多くなってくれば、それなりに新しいマンションが値段を下げるので、その辺りが狙い目と言えます。

新潟の地理・地域性で考える

ここからは、新潟の地理を踏まえて、マンションがいいか戸建てがいいかを考えていきます。とは言え、各地域ごとにアセスメントするのは手間なので、それぞれのシチュエーションなどを考えていきます。

海沿い

まずは、新潟の半分は海に接しているので、海沿いの場合の注意点なんかを。

劣化が早い潮風

日本海に沈む夕日を眺めて日本酒をすすり、ウォータースポーツなんかをライフワークとして考えている方なら「海沿いの戸建て」に憧れを持つところ。ただ、海沿いに家を建てると、潮風に運ばれた砂の処理だけでも面倒なのに、住宅自体も塩気を含んだ風を浴び続けるので劣化スピードが早いです。

注意としては、多少海から離れて家を建てても、海が近い地域で通勤などで海沿いを通ることになると、やはりそれなりに潮風の影響を受けて車が錆びついたりします。新潟の場合は消雪パイプなどの影響もあって、車の下側が錆びつきやすいのですが、海沿いは特に劣化が早いと考えられます。

津波

日本海側に大きな津波というイメージはあまりもたれないかもしれませんが、1983年には日本海側では最大級とされる「日本海中部地震」が発生し10mを超える津波により甚大な被害を受けることとなりました。記憶に新しい中越沖地震では、柏崎に1mの津波が観測されましたが、大きな地震でも津波は来ないんだな、と新潟の若者は勘違いしている可能性があるので、改めて危険性を考えて家づくりにも活かしたいところです。

潟の影響

ちなみに、新潟の「潟」にも使われている通り、新潟は「潟」の多い地域です。潟というのは、海岸の近くにある湖のこと。

内湾や浅海の一部が、砂嘴(さし)や砂州、または沿岸州によって外海から切り離され、湖となった地形で、潟湖(せきこ)・ラグーンともいう。

https://kotobank.jp/word/潟-44872

新潟平野は潟の多い土地で、干拓によって現在に残る潟はわずか。鳥屋野潟や福島潟なんかは観光地のようにもなっていますが、新潟の代表的な現存する潟です。

余談ですが、高度経済成長期には鳥屋野潟の水質は悪化しましたが、市民や行政の介入によって、今のような白鳥降り立つ綺麗な湖になっています。

さて、何が言いたいかというと、地盤改良記事でも書きましたが、潟の多い地域は地盤としては不安な要素が多い。水捌けが悪く、河川の氾濫の影響も受けやすい土地柄だったりします。「潟」のつく地域名は、過去に潟であったという名残でもあるため、地盤改良が必要な場合があったりします。

地盤調査と地盤改良を体験したのでデメリットを共有する｜プラス100万円の横暴

新築の際に、地盤検査と地盤改良をすることになったので共有します。地盤改良すると土地の価値がいかにもあがりそうですが、むしろ土地の価値をさげ、しかも公害の原因となる可能性まであります。自分の土地にあった改良法、基礎づくりをしてもらうことで家の寿命は変わってきます。

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2017.07.30

阿賀野川、信濃川という巨大河川に挟まれているのも新潟市の特徴で、やはり地学的に見ると「住むのにはひと工夫必要」な土地のようです。この潟や平野が形成されるのには、海側から砂を押し上げて砂丘が形成されたり、川が山を切り崩して流れ出た堆積物が固まって地盤を形成したと考えられています。多分。

つまり、新潟はそれほど強固な地盤ではない土地が多く、平野部には海岸標高０メートルの地域が広い範囲に存在し、水捌けが悪いので一度たまった水はなかなか出ていかない。

さらに昭和30年代に水溶性天然ガスの採取などの影響もあって激しく地盤沈下を起こした地域もあります。つい最近まで、あるいはこれからも「水害」と戦い続ける歴史のある地域なのです。

マンションと水害

逆にマンションで水害が起きるとどうなるのか。

• 地下スペース（駐車場・電気設備など）の水没
• エレベーターの故障
• 電気・空調関連の故障
• 低層階の浸水
• 排水不全による汚水の逆流・流入
• 地盤への影響

2019年の武蔵小杉のタワーマンションが水没した映像を覚えている方もいらっしゃるかもしれません。この時、電気系統も故障し外に出られなくなり、階段での移動を余儀なくされました。

これは、河川に近くなくても、排水処理能力を超えた降水量となると街の中に水が溢れ出る、ということを教訓として得ることになりました。タワーマンションだと、水害の影響は少ないと考えがちですが、実際には1m未満であっても生活に甚大な影響が出ることもわかりました。

マンションと水災保険

ちなみに、マンションとなると水害による保険をかけない方も多いと思います。当然、同じようにマンション運営をされている方も保険をかけていない場合があります。

低層階で浸水した場合は直接保険の対象となりますが、高層階は無関係ではなく、浸水被害はなく水害認定は下りないが、マンション全体はダメージを受けて管理費が跳ね上がる、なんて可能性もあります。

果たして、新潟の場合、同じような被害を受けるマンションがあるのか、というと（特定の地域をあげるわけにもいかず）なんとも言いようがないのですが、都市の排水機能を超える降雨に関しては今後も「あり得る」と思って行動したほうが良さそうです。

前述の通り、新潟は水害には弱い地域です。さらに、想定以上の災害が増えてきているようにも感じるので、自分の災害リスクと同じような危機感を持って対策されたマンションを選ぶのがいいと思います。

水の話はこの辺りで。次は、山ですかね。

山沿い

新潟の62.9%は森林です。多いのか少ないのかはなんとも言い難いですが、全国平均は61.6%なのでちょうど中間くらい。山地面積は8,142km(全体は12,583km)なので64%くらいが山ということになります。ついでに、可住地面積は36.0%で、新潟は全国平均よりも上位です。知りませんでした。

海から逃げても山も怖い

何が言いたいかと言えば、それなりに平野に恵まれてはいるものの、地域によってはほぼ山間部というのが新潟。山間部じゃなければ、先ほどの海沿いの水害リスク。災害リスクの挟み撃ちに遭っていると言っても過言ではないわけです。

ちなみに、上空からは豪雪、地下には活断層が駆け巡っているので、まさに四面楚歌。まぁ、日本全国そんな感じでしょうけどね。余談ですけど、日照時間は全国45位の日の当たらないクニでした。

https://www.pref.niigata.lg.jp/uploaded/attachment/184849.pdf

山沿いリゾート地の末路

さて、そんな新潟の山沿いの住み心地ですが、そもそも山沿いにはマンションが少ない。都市機能は構築しづらく、交通網も発達しづらいので、多くの場合、生活に制限を受けます。

例外的に新潟の場合は、山のアミューズメントであるウィンタースポーツや登山なんかの観光客を狙ってホテルやリゾートマンションなんかは山沿いに乱立していた時代があります。

越後湯沢のリゾートマンションなんかは、バブル崩壊後のいまや、一部屋10万円の値段をつけている、なんてのはもはや有名な話。しかも、ほとんどが売れずに今後の管理について問題になっています。

県内の人間でも、海沿いに住んでいて、何かあったときの保険に、避難場所として山沿いのリゾートマンションを購入しておく、なんて強者もいるらしいです。

資産価値のなくなったマンションの末路を知るためには好材料ですが、県民としては、かつての栄華を取り戻すために手を打ちたいところもあります。でも、残念ながら私には打開策は思いつきません。

このコロナ時代なら、都市部の感染リスクを忌避してリゾートマンションに逃げ込んでリモートワークでも良さそうだけど、わざわざ負債を抱え込むのはねぇ。企業がリモートワーク地として、都市部の労働者を地域に分散させるなんていう荒技でもしない限りは、人口流入は難しそうかな。

山沿いの資産価値は、新潟に関しては積雪も減っているので減少傾向と言わざるを得ないでしょう。

土砂崩れというリスク

山沿いに家を建てるのは、既にある土地（田畑）の利便性を考えてのことだと思います。山に出る必要があるから、山沿いに家を建てるのです。

当然、土砂崩れのリスクは長く住んでいる住民たちは知っています。ただ、最近は未曾有の大災害時代ともいえる異常気象の連続なので、想定以上に土砂崩れなどの災害が起きやすいと考えて、日頃から備えておくのが無難です。

山沿いというだけである程度リスクなわけですが、自分の家の土地が傾斜地で崩れないか、を心配すると同時に、自分の家になだれ込んでくるかもしれない土砂の量についても配慮していく必要があります。

ちなみに、土砂災害は火災保険の適応になる（水災扱い）可能性があるので、水に拘らずに必要な保険は選んでおきたいところです。

ハザード（防災）マップを活用する

昨今では、地域ごとに防災マップが作られていますが、「土砂災害警戒区域」に関しても注意を払いたいところです。

例えば、山の方のイメージがある長岡なんかでは、地域によってはこんな感じで勾配が強く出ており、土砂崩れのリスクを計算してくれています。

https://www.bousai.city.nagaoka.niigata.jp/dosyamap

どこかに住む以上、すべてのリスクを回避するのは難しいと思いますが、把握しているリスクがあれば対策を講じて置けるので、地域で活動しているところはそれだけ強みであると言えます。

新潟の冬を暮らす

マンションでも戸建てでも、新潟の冬はそれなりに大変です。マンションの駐車場のくだりで新潟市内の積雪について触れましたが、新潟の冬で考慮したいことはいくつかあります。

雪が降ったら降ったで大変だし、降らないと降らないで心配になる、それが新潟の冬。

各種イベントなどの都合もあるので、降雪量に関しては例年通りが一番ですね。

新潟でマンションを購入するリスク

だらだらと好きなことを書いていたら、とんでもない分量になったので、新潟とマンションの考え方については丸々別の記事へと移動させました。

新潟でのマンションの利便性を考える【一軒家と比較して】

新潟で分譲マンションを購入する際に、知っておきたい情報などをまとめました。田舎で土地も安いのにあえてマンションを買う理由や、どの地域が狙い目か、注意する点などをまとめています。

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結局、一軒家なのか分譲マンションなのか

結論から言えば、資産価値に重点を置き、リスクを回避するなら人気エリアのマンション購入を、資産とは別にライフワークを充実させることに価値を見出して家を建てるなら一軒家を推奨します。

基本的に家を建てて得をするようなことはありません。ただ、家を建てることで得られる充実感などは、やはりマンション住まいでは得られないものもあると思います。

戸建てが損をする理由まとめ

家を建てるのは高く、しかし資産価値はないというのが結論です。言い換えると、住宅ローンという負債だけが残るのが一軒家購入の最大のデメリットと言えます。

マンションは売却価格は比較的維持される

マンションに関しては、ざっくり言えば、建物全体の持ち主と、それぞれの部屋の持ち主がいます。

マンションオーナーとしては資産価値を維持したいので、よほど悪質な運営でもしない限りは、住民にとって（少なくとも表面的には）魅力的な価値をコストに見合った形で提示できるように努力します。

マンションは基本的には「みんなが好き」なデザイン

集合住宅でもデザイナーズマンションなどありますが、基本的には気を衒って住みづらいものよりは、こぎれいで住みやすそうな部屋が好まれます。マンションは、みんなが住みやすいデザインを追求したと言っても過言ではありません。

戸建ての場合は、無駄にお金をかけがち、というか、資産価値にはなりにくい部分に余計な出費をしていたりします。私は家を建てるからには「アパートみたいな画一的な部屋は嫌だな」と思って家作りしましたが、かけたコストほどには、売却時には資産価値が見出されないのが常です。

分譲住宅の場合であれば、ある程度、売却することを考えたコストバランスで建築されているので、仮に売ることになっても注文住宅ほどにはダメージを受けません。

分譲住宅を購入した方は、その家が欲しくなって、しかも価格だ妥当だと思って買ったわけですから、コストバランスを一度はアセスメントしているわけです。注文住宅の場合は、価値になりにくいオーダーメイド部分にお金をかけてしまっているので、手掛けたお金が売却時に返ってくることはほぼありません。

戸建ては売却時にも思わぬ出費が

ちなみに、自分で建てた家を売却する際に、場合によっては「建築物」には価値が出ずに、土地のみの売買契約を余儀なくされ、解体費用を売主が負担するケースもあります。

もちろん、これは契約次第にはなりますが、すでに供給過多にちかい不動産事情で、通勤というシステム自体が揺らいでいる昨今の事情を考えると、少なくとも私の中途半端なオーダーメイド住宅は20年もしないうちに建物価格は〇円という地獄の沙汰を見ることになるでしょう。（一般的に、新築戸建ては22年で資産価値がなくなると言われています）

マンションを選ぶ場合は、資産価値以外の部分で考える

マンションのデメリットもこちらのページでも少しは触れておきます。そもそも、資産価値というのも曖昧なもので、「住むこと」に価値を見出せないマンション購入は投機でしかなく、人生を豊かにするものだとは考えにくいです。

地方のマンション暮らしという窮屈さ

私はマンション、いいと思いますけどね。ただ、マンション買ったというと、新潟のような田舎だと、変にマウント取られたり、資産運用のためのマンション経営だと勘違いされて顰蹙を買ったりすることはあります。

えっ、マンション買っちゃったの（笑）

すでに散々に申し上げた通り、しっかりと考えればマンションはずっと魅力的です。ですが、ねっからの農耕民族である新潟県民としては、土地を持って、田んぼや畑を持って、真面目に勤めに行くということに普遍の価値を見出している方は多いのです。

ただ、それなりに経済観念を持って生活している人や、シンプルに県外の方ならマンションで暮らしたい、マンションを買うのが当然という価値観の人もいるわけで、リモートワークのためのセカンドハウスに考える田舎セレブ層には深く突き刺さるものがあるかもしれません。

マンション自治会は面倒

私は戸建てなので詳しい事はわかりませんが、マンション持ちの方に話を聞く限りだと、「基本的な管理はすごく楽だけど、自治会だけは面倒」とのことでした。

集合住宅ですから、マンションにもルールが必要になります。そのルール決めのために自治会が存在するわけですが、下手にお金を持っているおじさんおばさんの自治会なので、揉めると結構面倒です。

ただ、持ち家だって地域の自治会があるので、それほどおおきく面倒臭さは変わらないかもしれませんがね。