新潟でのマンションの利便性を考える【一軒家と比較して】

新潟に住むなら一軒家だよねー、と安易に家を建ててしまった私が「今なら、マンション買うね」と思う理由について語り出したら長くなりすぎて記事を分割してしまった、と言う片割れ記事です。

このページでは、マンションに住むデメリットになりそうな情報をまとめつつ、それでも「マンションはあり」と言う結論を導き出しています。

新潟に住むならマンションと戸建て、どっちがいいか

新潟に住むなら断然戸建て、という浅はかな考えのもとで新築した私の体験から「マンションもいいよね」という観点のもと、一軒家と分譲マンションのどちらがいいか考えるための必要な情報、すべて、まとめました。

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2020.08.24

マンション購入後の「維持費」に怯える

最初の見出しはキャッチーなもので、と言うことで、「家を建てれば管理費なんてかからないのに、プププ、マンション買っちゃうやつは情弱さんだね」という一軒家盲信派の鼻っ柱をぶち追ってやろうと思います。

維持費を考える

一軒家派からすると、少し引っかかるのが「毎月の管理費」だと思います。

と、なんだかモヤモヤした気持ちになります。実際、マンションなどの集合住宅の管理費・修繕積立金ってのはなんなのでしょうか。

管理費・修繕積立費などの月々の出費を考える

必要経費と言いながらも、毎月の管理費は重荷になります。一軒家なら不要なこのお金をどう考えるべきか、少しだけ解説します。

ていのいい「収益」

今回は、どちらかと言えばファミリー層が「自分の住む家」を探すための情報として集めているので関係ありませんが、ワンルームなどオーナーが住むわけではないマンションの部屋は管理費が高い傾向にあります。

基本的にはやや過剰なサービス料

ファミリー層を狙ったマンションの場合は、高級マンションは当然管理費が高い。その分、共有スペースなどが豪華で警備も万全という傾向にあります。

これは、シンプルにサービス料として管理費があてがわれているので当然の出費と言えます。ただ、例えばローンを組んで返済することを考えると、月々の出費をなるべく抑えてローンを早く返したいところ。

無駄に管理費の高いマンションの場合だと、返済に当て込める月々の余剰資金が減るので、「せっかくの高級マンションだけど生活は貧相」ということになりかねません。

ある程度の管理運営費は必要経費

私はマンションを買いませんが、マンションを買うなら「売ること」も想定したいところです。

何事もバランスですが、自分の家と違ってマンション経営やら管理運営なんかの下調べまでしないといけないとなると、マンション買うのも結構、面倒ですね。

管理費は値上がりする？

長く住むほど「管理に必要な経費が増える」ので管理費用が値上がりする場合があります。時代の変遷により「マンションに必要なもの」も変わり、共有スペースなどの補修に必要なお金も増えるためですね。

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30代施主が自身の新潟での家づくり体験や参考にした情報についてまとめています。

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中古のマンションなどを購入する場合には、月々の管理費が値上がりする可能性も踏まえて、月々の負担金を考える必要があります。

駐車場について考える

一軒家の場合、駐車場を備えるのは基本だとして、共働きの影響と高齢化二世帯住宅なども重なって一家に複数台の駐車場を持つことが多くなっています。

田舎で土地が安いので全く問題はないのですが、同じ生活スタイルをマンションでやろうとすると大変です。特に都市圏のマンションになると駐車場はあるけど世帯当たりの台数は制限される（はず）なので、ライフスタイルによっては不都合が生じることになります。

車の所持を強制されないような都心ライフをエンジョイしたくて、マンションも考えている方もいるはず。その場合は、「車は一家に1台で十分！」と割り切った方がメンテナンスや管理の手間、維持コストを考えるとトータルではお得だったりします。

除雪の必要性がなくなる

マンションによりますが、タワーマンションなら当然、立体駐車場になるわけです。立体駐車場になれば、冬の除雪が不要になります。マンションの前は管理人さんがやってくれるはずなので、冬の朝、窓を見て愕然としてご飯を食べずに汗水垂らして雪かきするなんてことがなくなります。

管理費がかかるものの、払っているお金に対する見返りはあるとも考えていいのでは、と思います。

新潟市の除雪について、苦情をいう前にすべきこと３つ

2018年の災害級の大雪の体験を無駄にしないよう、我々にもできる対策について書きました。新潟市は除雪が下手だという定説を、2019年にどのような対策をとるのか注目したいところ。GPS搭載した端末によるデータを利用したシステムが導入されるようです。

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2018.01.17

駐車設備を整えるのは手間でコスト増

ちなみに、一軒家の場合は、雨風凌ぐためにカーポートを立てたり、コンクリートの土台を作ったりします。

これらもそれなりにイニシャルコストがかかる上に、「これって、いつ建て替えたらいいの？」という将来の不安もあります。

除雪から解放されるために温水を循環させたりする融雪ユニットなどの設備も設置可能ですが、こちらも工事や管理の手間が入ってきます。自分の家を快適に保つのってのは、意外とお金がかかるものなのです。

マンションでも一軒家ばりにカスタマイズする

マンションだと家を建てるときのような自由なカスタマイズ性はないのではないか、と思ったら案外そうでもないみたい。

家も変われば住む人間も変わるので、自分と家族が20年、30年後にどう変わっているのかは考えておきたいところ。

マンションとリノベーション

自分の持ち家だと、好き勝手できるのでいい。ただ、賃貸じゃなければマンションの躯体をどうこうしないかぎりはそれなりに自由だとも聞きます。

マンション管理組合に申請が必要

一方で、構造や管理規約に触れる内容になるとリノベーションもできず、図面・仕様書などの申請が必要な場合があります。

例えば、家づくりでは間取りから考える必要がありますが、リノベーションでは大きな間取り、必要な部屋数などを大きく変えることはできません。

持ち家だって間取りは建築基準に見合うものでなければなりませんし、大部分の人が似たような間取りに住めば満足するものなので、マンションで間取りを自由に変更できなくても生活上の不便さは感じないのではないかと思います。

間取りに不満があるなら引っ越せばいい

土地に根を生やしているわけではないので、マンションの場合は「売って他の土地・マンションへ」という選択肢を比較的簡単に取れるのも魅力です。

リノベは楽しい人には楽しいですが、面倒に感じる人も多いもの。マンションのメリットは「売れる」ことなので、嫌になったら他の場所へ移転して、新しい生活を楽しめばいいのです。

集合住宅ならではの不都合

とは言え、仮に構造上に問題がなくても、「集合住宅」であるがために制限を受ける場合が少なくありません。例えば、マンションの場合は割とカーペットを床材として使用していますが、遮音できない素材への変更は禁止されている場合があります。

ペットと暮らす

ペット禁止、というのも集合住宅的ですね。

私はペットを飼っていないので私がうんたら語っても信憑性ないのでここでは割愛。ペット可物件だとしても、室内で飼えるものだと限定されるし、外に出るのは面倒そうだし。マンションって、外出へのハードル高まりませんか？

子育てが窮屈

これは社会の問題のような気もしますが、マンションでの子育ては意外と大変です。

• マンションについてからの家までの距離が意外と長い
• 少し子供がうるさくしても周囲に気を使う
• 子供と同じ学校の子が多く、いい情報も悪い情報も筒抜け
• 高層階での子供のいたずらが致命的

中古マンションをリノベした場合のコスト

ちなみに、中古マンションは地域によっては大暴落しているところもあり、新築に比べれば格安といえる値段で購入できるのは魅力です。ただ、リノベーションに費用がかかれば結局同じような話なので、この辺りはバランス感覚が必要ですね。

立地が良ければマンションの資産価値は保ちやすいので、リノベで自分で暮らしやすくしてもいいですし、賃貸として副収入に変えても良さそうです。

ローンの組み方だけがネック

ただ、リノベの場合だとローンが若干組みづらくなるので、中古マンション購入の際にまとめて借りるなどタイミングを合わせる必要がありそうです。というか、どうせ価格を抑えるならできればキャッシュで買いたいところですけどね。

構造躯体を評価する

マンションの場合は、12年に一度、大規模修繕を行うことが推奨されています。

修繕積立金があるとは言え、マンションに空き室が多ければ資金が不足する可能性もあり、十分な修繕ができない、なんて可能性もあるかもしれません。

何度も書いていますが、人気のある物件は資産価値が下がりづらいので、言い換えれば安定して資金供給できる可能性が高まるとも言えます。初期費用、管理・修繕費などコストが高くはなるものの、それに見合った価値が人気物件にはあると言えます。

新しい物件の方が長く住めるような印象を持つけど、実際には「しっかりとした構造」のマンションを選んだ方が経済的だったりします。

耐震基準は1981年に適用されていますが、皆さんご存知のとおり、耐震偽装などが一時的に横行していた時期があるのは事実です。マンションの耐震については定期的に見直し、チェック体制があるのが良さそうです。

一軒家を修繕する

ちなみに、比較対象とする一軒家の場合ですが、だいたいですけど、20年から30年に一度は行うのが一般的とされています。

ただ、外装や設備などはほとんどが10年を性能寿命としています。実際、だいたい使えるっちゃ使えるってんで20年頑張ってみる、というのが現実で、15年くらいしたときに色々とボロが出てきてストレスも溜まってきます。

平均築年数35年で修繕の費用平均総額が556万円ということなので、年間15万円、月に１万円強を積み立てていくのが理想ですが、マンションと違って個人のメンタルに関わるので、実際に積み立てられている方は少ない(9.9%)ようです。

20年先を見据えた修繕費用総額

外壁工事が足場を組むので135万円程度、給湯器・お風呂・トイレ・キッチンなどの水回りは合計300万円を超える試算になるので、30年後に500万円は覚悟した方がいい数字ですね。

加えて、30年後は自身の老化もあるので、必要な項目が増えている可能性があります。今なら介護のためのリフォームは補助金が出ますが、我々が高齢者になった時にはどのような補助があるのかわかりません。自分で積み立てしておくのが無難です。

30年先のライフスタイルの変化を考える

30年というキーワードが出てきました。老後のことを考えると、マンションと一軒家はどちらがいいのでしょうか。

老後に過ごしやすいのは

マンションは立地のいいところに建っているので、一軒家に比べれば徒歩圏で生活要求を満たせるのは魅力です。電車があれば都心へも田舎へも行けますし、車を所持しないという選択ができるのは魅力です。

もちろん、一軒家でもマンションでも車を所持していればどちらの要求も満たせるので、選択肢として多く残せるのはマンションだと言えます。

また、一軒家を土地ごと写すことはできませんが、マンションなら比較的売却も見込めるので、老後はもっと過ごしやすい新天地を探すということも可能性を広げる示唆かと思います。

シニア向け分譲マンション

住みたいかどうかは、若い今からは考えづらいかもしれませんが、仮に自分が高齢になった時に、自分に必要なケア・介護によって選択肢が十分にあるというのは、老後の理想的な状況であると言えます。

選択肢のひとつに「シニア向け分譲マンション」なんてものも今は人気です。そもそも、老後に「老健」などの施設入所を想定することは現在の介護環境を考えるとナンセンス。自分たちで自分たちの世話をしながら、健康寿命をいかに楽しく生きることができるか、を考えてライフスタイルを確立していきたいところです。

シニア向け分譲マンションは、基本的にはただのマンションです。ただ、シニア向けを謳っていることもあって、周辺の街づくりが「高齢者」よりに設計されて住みやすい環境に整えられやすいのは「その地域に住む」と決めて永住の地を決めるにはいいのではないでしょうか。

サービス付き高齢者向け住宅

ちなみに、似たような住宅形態として「サービス付き高齢者向け住宅」なんてものもあります。

こちらは特に医療ケアに限ったサービスではないので、仕組み自体は月極の入居施設なのですが、サービスを売りにしているので、基本的には老後の心配をターゲットとしたサービスが提供される場合がほとんどです。

施設はバリアフリーで、医療・介護有資格者が（日中は）常駐し、「安否確認」と「生活相談」が最低限のサービスとして提供されます。

こういった住宅の場合、訪問看護や介護事業所などが併設・近場に作られる場合もあり、環境として医療ケアが受けやすくなるという相対的なメリットも考えられます。また、同年代のコミュニティもサポートされる場合が多いので、自分の居住圏で孤独感を覚えずに生活することができるのもメリットです。

平屋に住みたい

まず、日本の住宅事情だと、総二階建てにしてコスパよく家を建てた方が多いと思います。

戸建てバリアフリーは意外と面倒

老後は階段はしんどいです。皆さんが思っているよりも、ずっと、しんどい。30年先に要求される住宅設備を自宅に採用するのはそれなりにコストが必要で、言い換えるとほぼ建て直しが必要となります。

行動力のあるうちに計画できれば一番ですが、人間は計画的に行動するよりも必要性に迫られないと変化を作りにくいので、だいたい高齢の両親のためになし崩しに自宅改修する方が多いようです。

新潟でもマンションは売れるのか

散々、マンションの方が資産価値が高いと話してきましたが、そもそも新潟でマンションは売れるのか、という話。

新潟はファミリー層向け商品が流動性高

いろんなサイトを見ていますが、不動産サイトかアフィリエイトサイトなので、情報に信憑性が乏しく目安程度で。

やはり新潟市中央区での売買取引が多いようで、築年数は20年〜30年のものが主流。人気どころは3LDK〜4LDKで、やはり住むための家族世帯をターゲットとした商品がよく動くようです。

これからのマンション売却動向

私は不動産については詳しくないので、あくまでも自分の持っている知識の面だけで相場の動きを見ていきます。

テクノロジーは人の流れが変わる「自動運転」に注目

テクノロジー分野では、自動車の自動運転が注目したいところです。

新潟は自動運転の恩恵を受けやすい

自動運転は技術的には実現性は高いのですが、実用性のあるレベルではなかなか難しく、法とインフラの整備が必要になります。

すでに確固とした車社会を築いている新潟は、主要都市はバイパスで結ばれているのは自動運転としてはいい材料だと思います。

リモートワークも追い風

自動運転は、市民レベルなら通勤への負担が軽減し、事故も減ることは新潟にとっては好材料です。

リモートワークが進むことで、新潟に住みながら、必要時に本社のある東京に出社する、という生活スタイルが定着すると思いますが、自動運転がこの負担をさらに軽減させ、新潟に住む需要は増えるのではないかと思います。

さらに、コロナの影響でウイルス感染リスクが大幅に見直され「都心でリスクの中に生きるよりも経済活動を継続させやすい田舎へ」のムーブメントはあると思います。

新潟が地域を挙げて「移住者」を掴みに行けるか

というわけで、都心的な生活を臨む移民たちが増えて、新潟が地域の魅力を発信して人気移転先として認知されれば、良い人口流動をつかむことができるでしょう。

ただ、同じようなことをどこの地方都市も考えているわけで、新潟がどれだけ発信・移住希望者に訴求できるか、という点には注目していきたいところです。

ちなみに、自動運転で物流の人材への負担も軽減することで、昨今の宅配業界の人手不足への打開策となる可能性もあります。

ドローン飛ばしたいよね

加えて、クソ田舎であるメリットは、「ドローン配達」すら可能にしやすいこと。

まだ未来の話ではありますが、都会がウーバーイーツとかをやっているような気軽さで、ドローンで自宅に配送してくれる未来は実現されると思います。

ドローン自体の配送の技術問題はある程度解決する見通しです。日本でも既に楽天が島にドローンとばす実験をやっています。つまり、課題は法律面、および安全性です。

事故の際の処理を考えると、利用できるルートは決められてしまうと思います。人通りの多い地域は安全性が保証されるまでは実現が難しいと思いますし、安全性の保証なんてコロナのような大きな社会変動が起きない限りは動きません。

その点では、田舎に関しては田畑や森林が多いので、需要のある地域へのルート設定はしやすいと思います。多分、先に農業でドローン活用し始めるので、地域住民の受け入れも良いのではないでしょうか。

不動産仲介が不要に

マンション売却、という点では、無駄な不動産経由ではなく、オーナーとクライアントを直接つないで無駄なマージンを発生させずに快適に交渉できるツールができてもいいと思います。

内見なんかも、VR・ARで言い訳ですから、この辺りの人件費を抑えていけるのは、将来的にはマンション売買にとって好材料になるのではないでしょうか。

とは言え、技術発展・アプリのサービス運用などは不動産屋が実験を握って、しばらくは、不動産が美味しいところだけ吸っていきそうですけどね。

医は在宅でケアを受けられるように

超高齢社会と「在宅医療」という未来もあるので、医療ケアを提供するマンションは人気が出るかもしれません。

医療自体は今後、どんどん在宅で行っていき、入院治療は今よりもずっと減っていくと思います。

ただ、医療ケアを提供するためには、やはりある程度のマンパワーであったり、インフラが整備される必要があります。スマホアプリで在宅診療できるのはすでに現在の話ですが、処方箋発行しても薬が手に入るのに配送の時間を考えるとやはり手間です。

薬局や訪問看護、介護サービスを提供できる医療ケアマンションのようなものがあれば、診察を受けてすぐに在宅で行えるレベルの治療を受けられるようになるので、ある程度資金に余裕のある高齢者をターゲットにして、既存のマンションに付加価値をつけていくことはできそうです。

マンションの値段が下がる要因を考える

逆に言えば、都心の魅力が分散されて、田舎の魅力が見つめ直されるようになると、現在の人気どころのマンションは需要が減って価値を落とす可能性があります。

仕事が立地での制限を受けなくなるリモートワークが広がれば、企業の本社も維持しやすい位置へ移動するかもしれません。

これは、「東京から新潟へ」という流れもありうる反面、「新潟市の本社が田舎へ」という流れも考えられます（メリットは薄そうですが）

高額なマンション購入はリスクのある時代

土地と建物、道路などのインフラなど、すべての価値が一度見直されることになる、そう考えると、「高いお金を出して今、一番人気のマンションを買う」というのは時期尚早とも言えるかもしれません。

ただ、いつになるかわからない未来のことを考えるよりは、直近の目標にそって「今、自分たちに必要なこと」をプランニングするのが一番だと思いますけどね。

堅実に下がり続ける土地の価値

総務省が26日発表した2018年の住宅・土地統計調査によると、新潟県の住宅総数に占める空き家の割合が過去最高の14.7%になった。13年の前回調査から1.1ポイント上昇し、全国平均（13.6%）を上回った。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO44274300W9A420C1L21000/

新潟県内の空き家率、18年は過去最高の14.7%｜日本経済新聞

現時点で、空き家が飽和しているわけですから、無難な予測としては、余程のビッグバンでも起きない限りは、不動産価値は下がると考えてもいいと思います。

住む人も減る

男女･年齢(5歳)階級別データ–『日本の地域別将来推計人口』（平成30（2018）年推計）

見通しですが、新潟も顕著に人工が減少している地域です。

人の動きがないという前提であれば、色がごちゃついたグラフで恐縮ですが、約20年間で40万人ほど減少する見込みです。まじですか。

立地適正化計画で「住むべき場所」が絞られる

立地適正化計画のことも考えると、人口減少には歯止めが効かないとして、公共サービスの整理を行うとすると、すでに草案で居住を奨励するエリアなんぞ打ち出しているのですから、居住するにしても売却を検討するにしても、これに倣っておくのが無難かと思います。

新潟の土地代

新潟の土地は数％の変動はあるものの、概ね横ばいです。

新潟市においては、2017年ごろまでは緩やかに右肩下がりで経過していましたが、ここ数年はわずかに上昇傾向にあります。県全体では25 年連続で下落していますが、下落幅は縮小傾向です。

https://www.pref.niigata.lg.jp/site/yochi/kouji02.html

建物代に価格差はあるか

一戸建て住宅は恐ろしいスピードで価格が値下がりします。特に注文住宅などにお金を費やす場合には注意が必要です。

建物の価格劣化スピード

新築に関しては、賃貸用に建てた場合と、自宅用に建てた場合で試算価値は大きく変わります。

賃貸用に建てておいて売却益、というより損失（利益は出ない）を最小限にするように当初から計画しない限りは、新築物件を売却するのは大損です。

不動産物件は、誰かが1日でも住んだ時点で（新築と表記できなくなると）価格が10%ほど下落するといわれています。また、築年数が浅いほど価格の下落率は高く、1年ごとに新築時の1〜2%ほど値下がりし、5年以内に15〜20％ほどの下落があると考えた方が無難です。

新潟で不動産を転がして儲けることはできるのか

なお、人気エリアで賃貸目的で建てた戸建て一軒家の場合は、値段が上がる場合がないわけでもありません。

新潟のケースで考えれば、土地区画整備や新興住宅開発などの煽りで、二束三文の土地に建てた家が売却益が出るほどに高騰するパターンもないわけではないです。ただ、この場合はすでに開発事業者や政府関連の人が動き出しているので、一般市民レベルで「高騰を見込んで」買うのは至難の技です。

むしろ、「うまい話がある」と詐欺の定型文なんかに引っかからないようにしましょう。